Новости и аналитика Правовые консультации Госзакупки Муниципальному автономному учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения в нежилом здании. В данном здании есть помещения, принадлежащие на праве собственности другим собственникам (ООО, ИП, физическому лицу), а также под зданием расположена подземная парковка. В настоящее время возникла необходимость отремонтировать крышу здания, в котором расположены вышеуказанные помещения. Учреждение осуществляет закупочную деятельность на основании Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ. Можно ли учреждению провести аукцион на ремонт только части крыши, находящейся над принадлежащими ему помещениями? Обязаны ли собственники машино-мест в подземном паркинге, находящемся под помещением учреждения, нести затраты на ремонт крыши?

Муниципальному автономному учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения в нежилом здании. В данном здании есть помещения, принадлежащие на праве собственности другим собственникам (ООО, ИП, физическому лицу), а также под зданием расположена подземная парковка.
В настоящее время возникла необходимость отремонтировать крышу здания, в котором расположены вышеуказанные помещения. Учреждение осуществляет закупочную деятельность на основании Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ.
Можно ли учреждению провести аукцион на ремонт только части крыши, находящейся над принадлежащими ему помещениями? Обязаны ли собственники машино-мест в подземном паркинге, находящемся под помещением учреждения, нести затраты на ремонт крыши?

1. Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (далее - Закон N 223-ФЗ) этот федеральный закон устанавливает общие принципы закупки товаров, работ, услуг и основные требования к закупке товаров, работ, услуг юридическими лицами, перечисленными в упомянутой норме. Частью 1 ст. 1 Закона N 223-ФЗ предусмотрено, что к целям регулирования этого федерального закона относится в том числе создание условий для своевременного и полного удовлетворения потребностей юридических лиц, указанных в ч. 2 той же статьи (заказчиков), в товарах, работах, услугах с необходимыми показателями цены, качества и надежности.
Каких-либо императивных предписаний, ограничивающих предмет договора, заключаемого в соответствии с Законом N 223-ФЗ, этот федеральный закон не содержит. Добавим, что согласно ч. 1 ст. 2 Закона N 223-ФЗ при закупках товаров, работ и услуг заказчики руководствуются в том числе ГК РФ. А п. 2 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Поэтому заказчик, руководствующийся требованиями Закона N 23-ФЗ при осуществлении закупок, вправе определять предмет договора, в том числе на выполнение подрядных работ, в соответствии со своими потребностями (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2017 N 09АП-10872/17, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 17АП-4490/15). В частности, заказчик не лишен возможности заключить договор подряда на выполнение работ по ремонту не всей крыши здания, в котором находятся принадлежащие ему нежилые помещения, а лишь ее части.
2. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Статьей 249 ГК РФ определено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Законом напрямую не урегулированы отношения, возникающие между собственниками помещений и машино-мест в нежилом здании по вопросу о распределении расходов на содержание и ремонт общего имущества в таком здании.
В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, к таким отношениям по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При этом к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления N 64).
Аналогичный правовой подход представлен в п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25. 
Исходя из изложенного крыша нежилого здания относится к имуществу, принадлежащему собственникам помещений в этом здании на праве общей долевой собственности. Следовательно, они несут бремя содержания этого имущества, что влечет за собой необходимость и участия в расходах на его ремонт.
В силу п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Следовательно, обязанность нести расходы на содержание общего имущества в здании возлагается и на учреждение, которому помещения в этом здании принадлежат на праве оперативного управления.
Однако может оказаться дискуссионным вопрос о том, обязаны ли нести такие расходы собственники машино-мест (подземной парковки) в нежилом здании. Неоднозначность решения этого вопроса предопределяется тем, что, как следует из абзаца третьего п. 1 ст. 130 ГК РФ, машино-места не относятся ни к жилым, ни к нежилым помещениям в здании. Машино-место представляет собой индивидуально определенную часть здания или сооружения, предназначенную исключительно для размещения транспортного средства (п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, далее - ГрК РФ).
Вместе с тем, как следует из приведенных норм, машино-место является конструктивной частью здания наряду с помещениями, расположенными в этом здании. Состояние общего имущества здания (такого, например, как ограждающие несущие конструкции, электрическое оборудование) может непосредственно влиять на возможность использования машино-мест по их назначению. Поэтому, с нашей точки зрения, к собственникам машино-мест могут быть применены нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в здании, которые возникают в связи с использованием общего имущества в здании.
Этот вывод косвенно подтверждается правилом п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, в соответствии с которым в случае, если в результате реконструкции многоквартирного дома произойдет уменьшение размера общего имущества в этом доме, для проведения реконструкции требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме либо согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
Заметим, что суды зачастую признают правомерность обязывания собственников машино-мест (подземных парковок, автостоянок), расположенных в здании, нести расходы на содержание общего имущества в таком здании (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 17.11.2016 N Ф05-16499/16, ФАС Московского округа от 08.09.2011 N Ф05-8755/11, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 N 04АП-1637/16, Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016 N 09АП-20844/16 и от 25.12.2013 N 09АП-42603/13).
Поэтому мы полагаем, что на собственников машино-мест, находящихся в нежилом здании, может быть возложена обязанность нести в соответствующей доле расходы на ремонт общего имущества в этом здании, к которому, как мы уже отметили, относится и крыша. При этом такая обязанность распространится на всех собственников машино-мест (как и помещений) в здании, а не только тех, машино-места которых расположены под тем участком крыши здании, в отношении которого собственники находящихся ниже помещений приняли решение о ремонте, так как закон не связывает конкретное расположение имущества собственника в здании с обязанностью участвовать в расходах на содержание общего имущества.
3. Однако необходимо также принять во внимание следующее. К отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, по аналогии закона могут быть применены и нормы жилищного законодательства, регламентирующие отношения, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Таким собранием может быть установлен режим использования общего имущества здания, включая порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества (п.п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, смотрите в связи с этим п. 6 Постановления N 64).
Отсюда можно сделать вывод о том, что сам факт проведения ремонтных работ общего имущества одним из собственников (законных владельцев) помещений в здании еще не является основанием для того, чтобы потребовать от других собственников помещений и машино-мест возместить часть понесенных расходов в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности. Судебная практика свидетельствует о том, что такое требование может быть удовлетворено, если решение о ремонте общего имущества принято общим собранием собственников помещений либо необходимость ремонта имеет неотложный характер (смотрите, например, постановления АС Поволжского округа от 08.06.2017 N Ф06-20918/17, АС Северо-Кавказского округа от 10.02.2017 N Ф08-280/17, Второго арбитражного апелляционного суда от 26.06.2017 N 02АП-3878/17, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 N 18АП-12059/15). Поэтому при возникновении спора в рассматриваемой ситуации автономное учреждение должно будет доказать не только факт проведения ремонта части крыши и размер понесенных расходов, но и наличие оснований для возложения части этих расходов на собственников других помещений и (или) машино-мест в здании.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

28 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.