13 апреля 2009 года умер собственник дома, а 14 апреля 2009 года на основании ранее выданной им нотариальной доверенности была проведена сделка по продаже его дома. Одновременно у доверенного лица от данного собственника дома было завещание в его пользу. Наследница по закону в 2014 году обратилась в суд и пыталась оспорить сделку по продаже дома. В удовлетворении требований было отказано, указано, что права ее восстановлению не подлежат, поскольку даже в случае признания сделки недействительной у доверенного лица возникнет право собственности на основании завещания. Далее покупатель дома в 2020 году дает доверенность этому же доверенному лицу на продажу дома, доверенное лицо продало дом своим детям с применением материнского капитала. Ровно через неделю после выдачи доверенности, не уведомив доверенное лицо, фиктивный собственник отменяет доверенность. 20 апреля 2023 года, т.е. по истечении почти трех лет, покупатель подал в суд иск о признании сделки недействительной по основанию, что доверенность была отмененной. Возможно ли как-то этому противостоять? Возможно ли оспорить первоначальную сделку от 14 апреля 2009 года, притом что спор по наследственному делу был закончен 4 марта 2015 года?

Согласно ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Частью 1 ст. 185.1 ГК РФ установлено, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме. Согласно абзацу первому п. 1 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Из данной нормы следует, что доверитель обязан известить об отмене доверенности и лицо, которому она выдана, и третьих лиц, для представительства перед которыми она выдана.

Реализация права на отмену доверенности происходит на основе свободного одностороннего волеизъявления лица, выдавшего доверенность, независимо от волеизъявления иных лиц. Правовой эффект этой сделки наступает с момента, когда представитель и (или) третье лицо, для представительства перед которым дана доверенность, узнали или должны узнать о её отмене, то есть по общему правилу с момента извещения об этом (пп. 1, 2 ст. 189 ГК РФ, смотрите также постановление Седьмого ААС от 06.09.2019 N 07АП-12229/14)).

Таким образом, об отмене доверенности доверитель обязан уведомить своего представителя. В судебной практике выработана позиция, согласно которой права представителя по доверенности сохраняются до того момента, когда ему станет известно об ее отмене (решение Арбитражного суда Московской области от 11.12.2020 по делу N А41-65801/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 05.08.2020 по делу N 33-6243/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 04.02.2019 по делу N 33-229/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 16.01.2018 по делу N 33-166/2018, решение Курского районного суда Ставропольского края от 30.06.2022 по делу N 2-2/2022). То есть юридически значимым для установления факта, имел ли право представитель заключать сделку на основании доверенности, впоследствии отмененной, имеет надлежащее и своевременное уведомление доверенного лица и третьих лиц об отмене доверенности.

Между тем, как следует из абзаца шестого п. 1 ст. 189 ГК РФ, если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий. Таким образом, с момента публикации все лица считаются извещенными об отмене доверенности. То есть указанным положением закона вводится презумпция уведомления об отмене доверенности всех заинтересованных лиц на следующий день после размещения сведений в реестре нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме (определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.02.2022 по делу N 8Г-27509/2021[88-507/2022-(88-27010/2021)], определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26.10.2021 по делу N 8Г-15757/2021[88-16136/2021], апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 13.09.2022 по делу N 33-2679/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 18.08.2022 по делу N 33-6130/2022, решение Первомайского районного суда Оренбургской области от 16.06.2022 по делу N 2-385/2022, решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 18.05.2022 по делу N 2-3950/2022).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. В п. 123 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи дома не является сделкой, посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, мы полагаем, что этот договор является оспоримой сделкой.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Согласно ст. 197 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, к специальным срокам применяются общие правила исчисления исковой давности.

Таким образом, поскольку спорная сделка купли-продажи была заключена почти три года назад, это, по нашему мнению, свидетельствует об истечении срока исковой давности о признании ее недействительной, который в рассматриваемой ситуации составляет один год (определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 8Г-18784/2020[88-19055/2020], апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2022 по делу N 33-13061/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 09.06.2021 по делу N 33-1827/2021, апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 06.11.2019 по делу N 33-5798/2019). Пропуск срока исковой давности в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Также отметим, что согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. В п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 отмечено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Суды при рассмотрении требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным учитывают, в частности, кто осуществляет владение и пользование спорным имуществом, в том числе несет обязанности по его содержанию (определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2021 по делу N 8Г-27913/2020[88-116/2021-(88-27414/2020)], апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 14.03.2023 по делу N 33-2059/2023, апелляционное определение СК по гражданским делам Амурского областного суда от 19.12.2022 по делу N 33АП-4388/2022, решение Лесозаводского районного суда Приморского края от 03.02.2023 по делу N 2-56/2023).

Так, например, в определении СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 8Г-18784/2020[88-19055/2020] отмечено, что истец в течение длительного времени не оспаривал договор и не предпринимал действий по возврату спорного имущества, его поведение после заключения договора давало основание другой стороне полагаться на действительность сделки, поскольку истец бремя содержания спорного имущества не нес. В решении Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 22.05.2019 по делу N 2-1021/2019 суд отметил реализацию ответчиком после заключения договора купли-продажи своих полномочий как собственника - заключение договоров на оказание коммунальных услуг и их оплату.

В заключение отметим, что в настоящее время, по нашему мнению, возможность оспорить сделку от 14 апреля 2009 года отсутствует в связи с истечением срока исковой давности. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья 

Ответ прошел контроль качества 

19 мая 2023 г. 

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.