У общества на балансе находятся тепловые и электрические сети. Какой порядок оформления права собственности на подобные объекты и перечень документов, необходимых для этого?

В соответствии с п. 4, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Как следует из ст. 130 ГК РФ, п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", объектами недвижимого имущества могут являться и сооружения.
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подп. 23 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
Согласно п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения отнесены к числу линейных объектов.
В связи с изложенным, тепловые и электрические сети являются линейными объектами (сооружениями).
В соответствии с п. 13 ст. 48 ГрК РФ, а также системного толкования иных правовых норм, следует, что к объектам капитального строительства относятся в том числе линейные объекты.
Капитальность является одним из основных признаков объекта недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1).
Как правило, линейные сооружения рассматриваются как объекты недвижимого имущества (письмо Министерства экономического развития РФ от 29 мая 2013 г. N 10571-ПК/Д23и "О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)": линии электропередачи, линии связи, в том числе линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии (железнодорожные пути) и другие подобные сооружения, расположенные на территории более одного кадастрового округа (далее - линейные сооружения), относятся к объектам недвижимости).
Постановка на государственный кадастровый учет сооружений (являющихся объектами недвижимости) осуществляется на основании технического плана (смотрите подп. 7.3 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Однако вопрос об отнесении тех или иных линейных объектов к объектам недвижимости в значительной степени является техническим, а не правовым, поскольку квалификация данных объектов зависит от их технических характеристик.
Отметим, что до недавнего времени представители Департамента недвижимости Минэкономразвития России указывали в своих разъяснениях, что практически все линейные объекты относятся к объектам недвижимости (Смотрите, напр.: Письмо Минэкономразвития РФ от 06.11.2009 г. N Д23-3650) (смотрите Зрелов А.П. Особенности признания недвижимостью объектов строительства. - М.: "ЭкООнис", 2020. - 116 с.).
Впоследствии эта позиция была уточнена. В настоящее время представители данного ведомства обычно указывают, что линейные объекты, в том числе подземные, а также объекты электросетевого хозяйства, являющиеся сооружениями, введенными в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с большой степенью вероятности относятся к недвижимости. Линейные объекты, не вводимые в эксплуатацию в указанном порядке, скорее всего, не являются недвижимостью. При этом следует отметить, что некоторые виды линейных объектов будут являться недвижимостью в силу положений законодательства, как, например, линейно-кабельные сооружения связи. Также некоторые линейные объекты могут входить в состав единого недвижимого комплекса, являющегося в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект (Письма Минэкономразвития России от 11.10.2016 г. N Д23и-4847, от 25.12.2015 г. N ОГ-Д23-16137) (смотрите Зрелов А.П. Особенности признания недвижимостью объектов строительства. - М.: "ЭкООнис", 2020. - 116 с.).
Судебная практика, рассматривающая вопрос об отнесении линейных объектов к объектам недвижимого имущества, также разнородна.
По мнению Департамента недвижимости (письма Минэкономразвития России от 27.03.2017 N Д23и-1631, от 26.04.2013 N ОГ-Д23-2531, от 8 апреля 2013 г. N ОГ-Д23-1905), установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к объекту недвижимости, осуществляет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, исходя из имеющихся документов (в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), фактической связи с землей и руководствуясь положениями действующего законодательства.
В связи с изложенным, линейные сооружения могут как являться объектами недвижимого имущества, подлежащими государственному кадастровому учету и регистрации прав, так и не являться таковыми.
Если линейное сооружение является объектом недвижимого имущества, то постановка на государственный кадастровый учет и регистрация права в настоящее время осуществляется по общим правилам Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Т.е. потребуется подготовка технического плана на сооружение (подготавливается кадастровым инженером) и обращение с заявлением в органы Росреестра (смотрите ст. 14, 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Более подробно о подготовке технического плана смотрите в ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 г. N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений".
Если данные линейные сооружения объектами недвижимости не являются, то их постановка на государственный кадастровый учет и регистрация прав в ЕГРН не осуществляется (смотрите п. 2 ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Так, в силу подп. 19 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Как было указано выше, установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к объекту недвижимости, осуществляет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, исходя из имеющихся документов и фактической связи с землей.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

22 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.