Жилой дом (ИЖС, не многоквартирный) зарегистрирован по дачной амнистии на физическое лицо. Планируется осуществить переделки в данном жилом доме: - устройство проема в несущей конструкции; - устройство проема в несущей конструкции плюс устройство проема в межэтажном перекрытии с последующим устройством лестницы. При этом площадь, этажность, материал стен не меняются. Согласно практике и п. 14 ст. 1 ГрК РФ внесение изменений в несущие конструкции - это реконструкция. Значит, согласно ст. 51.1 ГрК РФ о ней нужно уведомлять. Требуется ли согласование (в том числе в форме уведомления) такой реконструкции индивидуального жилого дома, которая не подразумевает изменение характеристик дома, а лишь ведет к изменению внутренних параметров помещений и конфигурации несущих конструкций?

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно пп. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2-7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Действительно, пунктом 5 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлен закрытый перечень случаев осуществления государственного кадастрового учета без одновременной регистрации прав (права никак не изменяются, в этой связи основания, предусмотренные пп. 3, 4 ст. 14 ФЗ N 218, мы не рассматриваем).
В силу подп. 6 п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав если он осуществляется в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости.
Вместе с тем, как следует из содержания вопроса, указанные в п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основные характеристики объекта недвижимости не изменяются.
Отметим, что сама по себе конфигурация внутреннего пространства здания (жилого дома) основной характеристикой здания не является.
В этой связи полагаем, что внесение изменений в сведения ЕГРН (в рассматриваемом случае) не требуется.
Действительно, жилой дом может быть поставлен на государственный кадастровый учет как в общем порядке ст. 51.1 ГрК РФ, так и в порядке дачной амнистии.
Данные правила распространяются и на реконструкцию жилых домов.
В соответствии с п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 февраля 2021 г. N 13-0775-АБ/21 "О применении законодательства": Таким образом, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом, строительство которого начато или осуществлено (закончено) до или после 04.08.2018, до или после 19.12.2020: в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГрК РФ, статьей 16 Закона N 340-ФЗ. При этом в случае представления заявителем документов, предусмотренных частью 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, отсутствуют основания для применения положений части 1.2 статьи 19, пунктов 58-59 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, в том числе если ранее указанные положения были применены в отношении определенного объекта капитального строительства.
В соответствии с пп. 1-3 ст. 51.1 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;
4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 настоящей статьи.
Форма уведомления о планируемом строительстве утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Отметим, что перечень документов, прилагаемых к уведомлению о планируемом строительстве, является исчерпывающим (апелляционное определение СК по административным делам Воронежского областного суда от 15 июня 2022 г. по делу N 33а-3662/2022).
При этом, как следует из содержания формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (Приложение N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 сентября 2018 г. N 591/пр), сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства включают в себя: количество надземных этажей; высота; сведения об отступах от границ земельного участка; площадь застройки; сведения о решении о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при наличии); сведения о типовом архитектурном решении объекта капитального строительства, в случае строительства или реконструкции такого объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Как следует из содержания вопроса, ни один из вышеприведенных параметров в рассматриваемом случае не изменяется.
Вместе тем считаем заслуживающей внимания позицию Минэкономразвития РФ, отраженную в письме Министерства экономического развития РФ от 22 апреля 2019 г. N ОГ-Д23-3767: В отношении объектов индивидуального жилищного строительства необходимо отметить следующее.
Вступившим в силу 4 августа 2018 г. Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ) введен уведомительный порядок строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, жилых домов и садовых домов взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также внесены изменения в отдельные положения Закона N 218-ФЗ, в том числе в статью 19 в части документов, на основании которых осуществляется государственный кадастровый учет, в статью 24 в части документов, на основании которых осуществляется подготовка технических планов в отношении таких объектов недвижимости.
Таким образом, в случае, если изменения здания являются реконструкцией, согласно пункту 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса необходимо направление предусмотренного частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Закона N 340-ФЗ) уведомления о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома (далее - Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции). При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса. Технический план в данном случае готовится на основании документов, указанных в части 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ.
По мнению Департамента недвижимости, осуществление подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства на основании Декларации возможно в случае наличия документа, подтверждающего что изменения, произведенные в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, не являются реконструкцией, в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса (в том числе не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания), подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), включенного в состав приложения технического плана и обосновывающего подготовку технического плана без использования документов, предусмотренных статьей 51.1, частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса.
К сожалению, иных разъяснений по существу поставленного вопроса нами не найдено.
Вместе с тем обращаем внимание на нижеприведенную судебную практику.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 апреля 2019 г. по делу N А12-44209/2018: Как установлено судом, в результате реконструкции здания предельные параметры реконструкции не превышены, объект недвижимости основные характеристики не изменил, при реконструкции спорного объекта не был создан новый объект, в связи с чем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 29 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к спорным правоотношениям не применимы положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2013 г. N 12АП-8446/13: Как установлено судом первой инстанции, в результате реконструкции здания кафе предельные параметры реконструкции не превышены, объект недвижимости основные характеристики не изменил, при реконструкции спорного объекта не был создан новый объект, в связи с чем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 29 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к спорным правоотношениям не применимы положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов и с правоприменительной практикой.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

13 декабря 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.