Между покупателем и продавцом заключен договор купли-продажи. Продавец является юридическим лицом, но не является застройщиком дома, где была приобретена квартира. В квартире выявлены существенные недостатки. Возможно ли предъявить иск о расторжении договора купли-продажи квартиры к застройщику, если договор заключен с юридическим лицом (подрядчиком), при этом мотивировать иск законом о защите прав потребителей, а именно тем, что потребитель имеет право требования как к продавцу, так и к подрядчику?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
На правоотношения покупателя квартиры и застройщика распространяются нормы Закона о защите прав потребителей даже в том случае, если между покупателем и застройщиком отсутствует договор. Покупатель вправе требовать от застройщика возврата уплаченной за квартиру суммы при условии возврата квартиры застройщику.

Обоснование вывода:
Согласно преамбуле закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Как следует из легального толкования, потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи. Изготовитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям.
Поскольку в сложившейся ситуации покупателем квартиры выступило физическое лицо, приобретающее жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то, поскольку продавцом выступила организация независимо от ее организационно-правовой формы, правоотношения между продавцом и покупателем будут регулироваться в том числе и нормами Закона о защите прав потребителей (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").
Это представляет право покупателю квартиры предъявить требования в связи с наличием в квартире недостатков не только к продавцу, но и к застройщику как изготовителю, поскольку в силу п. 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявить требования, указанные в абзацах 2 и 5 п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.
Указанный вывод подтверждается и судебной практикой. Так, в одном из решений суд указал, что на правоотношения покупателя квартиры и застройщика распространяются положения Закона о защите прав потребителей, поскольку в данном случае покупатель является потребителем по отношению к застройщику, даже несмотря на то, что договор между ними не заключался, а застройщик по отношению к покупателю, исходя из содержания преамбулы Закона о защите прав потребителей, является изготовителем (апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 16.10.2018 по делу N 33-17770/2018).
Отдельного внимания заслуживает вопрос о предъявлении требований к застройщику о расторжении договора купли-продажи. Поскольку по смыслу норм гл. 29 ГК РФ требование о расторжении договора и возврате в связи с этим уплаченной суммы возможно заявить только стороне договора, а между застройщиком и покупателем договор не заключался, то подобные требования к изготовителю (застройщику) являются не обоснованными.
В то же время абзацем 2 п. 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей установлено, что вместо предъявления требований, установленных абзацами 2 и 5 п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе возвратить изготовителю или импортеру товар ненадлежащего качества и потребовать возврата уплаченной за него суммы. В судебной практике отмечается, что возврат товара изготовителю является самостоятельным способом защиты потребителем своих прав и осуществляется по его решению, в связи с чем должен предшествовать возникновению у потребителя права требования возврата уплаченной суммы (апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 22.04.2015 по делу N 33-1308/2015).
Таким образом, для того, чтобы потребовать от застройщика возмещения денежных средств, уплаченных при покупке квартиры, на основании вышеприведенной нормы необходимо вернуть указанную квартиру застройщику. Представляется, что такой возврат возможен только на основании соглашения сторон (поскольку понуждение к приобретению вещи в собственность на данный случай законом не предусмотрено) с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости в Росреестре. К сожалению, судебной практики, в которой бы обсуждалось применение абзаца 2 п. 3 ст. 18 Закона о защите прав потребителей к недвижимости, нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Охотникова Нина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

18 июля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.