Юридическое лицо планирует приобрести в собственность земельный участок, находящийся в распоряжении органа местного самоуправления (в рамках подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Проект договора содержит следующий пункт: "Покупатель оплачивает стоимость Участка до подписания настоящего Договора". Правомерно ли требование органа местного самоуправления сначала произвести оплату по реквизитам, указанным в проекте договора купли-продажи земельного участка, и только потом подписать и заключить вышеуказанный договор?

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов подробно регламентирован положениями ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.
Согласно ст. 39.15 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:
1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;
4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;
5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;
6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
7) цель использования земельного участка;
8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;
9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;
10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.
В 2022 г. процедуры, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 настоящего Кодекса, осуществляются в срок не более 14 календарных дней.
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.
Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.
В связи с изложенным нормы ЗК РФ не предусматривают какую-либо предварительную оплату земельного участка, до заключения договора купли-продажи.
Основанием для подготовки и направления органами местного самоуправления договоров купли-продажи является заявление о предоставлении земельного участка, содержащее предусмотренные ст. 39.15 ЗК РФ сведения, а также необходимые документы, в число которых документы, подтверждающие оплату, не входят.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в ст. 39.16 ЗК РФ.
Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержащийся в ст. 39.16 ЗК РФ, является исчерпывающим (определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 г. N 309-ЭС19-6493 по делу N А07-4203/2018).
Отсутствие предварительной оплаты договора купли-продажи к числу оснований для отказа в предоставлении земельного участка также не отнесено.
Как правило, оплата по таким договорам осуществляется после подписания договора купли-продажи.
В качестве примера смотрите:
- решение Одинцовского городского суда Московской области от 03 октября 2019 г. по делу N 2-7265/2019: 2.2. Оплата по настоящему договору производится в рублях в течение тридцати дней с момента подписания настоящего договора обеими Сторонами путем перечисления денежных средств на счет Продавца;
- решение Истринского городского суда Московской области от 24 января 2019 г. по делу N 2-82/2019: 2.3. Оплата производится в полном объеме не позднее ДД.ММ.ГГГГ календарных дней со дня подписания Договора;
- решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 09 апреля 2021 г. по делу N 2-4/2021: Покупатель оплачивает цену земельного участка в течение семи календарных дней с момента заключения настоящего Договора. Денежные средства оплачены в полном объеме 13.11.2019 (платежное поручение N 283);
- решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 26 ноября 2020 г. по делу N 2-1085/2020: 2.2. Покупатель оплачивает стоимость Земельного участка в течение семи календарных дней с момента заключения настоящего Договора;
- решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 4 апреля 2019 г. по делу N А56-159565/2018: 2.3. Покупатель оплачивает стоимость Участка (п. 2.1 Договора) и вознаграждение Продавца (п. 2.2 Договора) в течение 10 календарных дней с момента заключения Договора путем перечисления указанных денежных средств отдельными платежными поручениями на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ПАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N 30101810900000000790 БИК 044030790;
- решение Мытищинского городского суда Московской области от 07 июля 2020 г. по делу N 2-2206/2020: 2.3. Оплата производится в полном объеме не позднее 60 календарных дней со дня подписания Договора.
Как следует из содержания вышеуказанных судебных решений, суды нередко обязывают органы местного самоуправления заключать договора купли-продажи земельных участков на условиях оплаты объекта недвижимости после заключения договоров.
Вместе с тем отметим, что исходя из содержания ст. 486, 487 ГК РФ оплата по договору купли-продажи может быть произведена и до передачи предмета договора.
В этой связи само по себе условие об оплате земельного участка до подписания договора купли-продажи не является нарушением закона.
Так, в соответствии с определением ВС РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3 указание в договоре о том, что покупатель до его подписания уплатил договорную цену, считается достаточным доказательством оплаты.
В практике встречаются подобные условия договора (по соглашению сторон).
Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 16 ноября 2021 г. по делу N 33-2907/2021: По соглашению сторон 1/2 доли в праве собственности на земельный участок продана за 240 000 руб., 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание (торговый ряд) продана за 2 460 000 руб., которые покупатель оплатил продавцу до подписания настоящего договора (п. 4 договора).
Решение Нижневартовского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12 июля 2021 г. по делу N 2-3026/2021: В соответствии с п. 2.1 указанного договора выкупная цена земельного участка площадью 942 кв. м составляет 31 786, 57 рублей. Полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации перехода права собственности на земельный участок. Расчет между сторонами может быть произведен до подписания настоящего договора (пункты 2.2, 2.3 договора).
В нормах ст. 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной стороны (постановление Президиума ВАС РФ от 31 января 2012 г. N 11657/11).
В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).
Отметим, что в ходе подготовки ответа нами не найдена судебная практика, аналогичная рассматриваемой ситуации.
Ни ГК РФ, ни ЗК РФ не содержат каких-либо императивных норм, регламентрующих данные условия договора.
Вместе с тем при получении вышеуказанных договоров купли-продажи рекомендуем направить в адрес публичного собственника соответствующий протокол разногласий.
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

7 июля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.