Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Собственником нежилых зданий планируется оформление земельного участка под этими зданиями в собственность. В настоящее время земельный участок, на котором расположены здания, находится в федеральной собственности. Собственник зданий планирует оформить земельный участок вместе с частью дороги. Указанная дорога является единственным способом подъезда (прохода) к гаражам, принадлежащим учреждению. Можно ли оформить в собственность данный земельный участок?

Собственником нежилых зданий планируется оформление земельного участка под этими зданиями в собственность. В настоящее время земельный участок, на котором расположены здания, находится в федеральной собственности. Собственник зданий планирует оформить земельный участок вместе с частью дороги. Указанная дорога является единственным способом подъезда (прохода) к гаражам, принадлежащим учреждению. Можно ли оформить в собственность данный земельный участок?

Согласно п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ). Кроме того, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" прямо установлен запрет приватизации таких земельных участков.
Согласно п. 11 ст. 1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). В соответствии с требованиями ГК РФ разработка, утверждение либо изменение красных линий осуществляются путем разработки проектов планировки соответствующих территорий.
Порядок разработки и утверждения документации по планировке территории установлен ст. 45 ГК РФ, согласно положениям которой решение об утверждении такой документации принимается главой муниципального образования с учетом результатов публичных слушаний.
В силу подп. "а" п. 1 ч. 3 ст. 42, п. 1 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ красные линии подлежат включению в основные части проектов планировки и межевания территории, которые подлежат утверждению. Изменение существующих красных линий возможно только путем внесения изменений в проект планировки территории либо путем оспаривания ненормативного правового акта, утвердившего указанные красные линии, в судебном порядке.
Отметим, что земельные участки являются объектами гражданских прав (ст. 128, п. 1 ст. 130 ГК РФ). Они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Таким образом, организация не может приобрести в порядке приватизации земельный участок, относящийся к землям общего пользования, территория которого находится в пределах красных линий, обозначающих границы территорий общего пользования, причем границы как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые).
При этом признаком территории общего пользования является не наличие красных линий, а факт использования территории неограниченным кругом лиц в общих интересах. В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 января 2021 г. N Ф06-70020/20 по делу N А55-29700/2019; апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 03 марта 2020 г. по делу N 33а-3066/2020; апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 22 мая 2017 г. по делу N 33-8000/2017.
Исходя из описанного принципа, при рассмотрении споров, связанных с отказом в приватизации земельных участков, суды неоднократно приходили к аналогичным выводам, признавая, что расположение участка на землях общего пользования препятствует приватизации такого участка (смотрите, например, постановления АС Поволжского округа от 24.06.2015 N Ф06-24902/15 и от 05.03.2015 N Ф06-21339/13, ФАС Северо-Кавказского округа от 10.08.2009 N А32-18284/2008).
Соответственно, если приватизация такого участка все же состоялась, договор купли-продажи этого объекта недвижимости, заключенный в нарушение запрета на приватизацию земельных участков, расположенных в пределах территорий общего пользования, может быть признан недействительным как нарушающий требование закона (ст. 168 ГК РФ, постановления АС Западно-Сибирского округа от 20.10.2014 N Ф04-10077/14, ФАС Поволжского округа от 23.06.2008 N А57-10939/07-39). Также уполномоченный орган не будет лишен возможности изъять такой земельный участок для муниципальных нужд и прекратить право частной собственности путем принятия органами местного самоуправления последовательных градостроительных решений и, соответственно, градостроительной документации, определяющих дальнейшее использование спорной территории (смотрите решение Пермского краевого суда от 10 апреля 2018 г. по делу N 3а-69/2018).
Также не допускается предоставление земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, в аренду. В этой связи смотрите: постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 декабря 2020 г. N Ф10-4588/20 по делу N А83-8210/2018; апелляционное определение СК по административным делам Кемеровского областного суда от 21 января 2021 г. по делу N 33а-130/2021.
В соответствии с п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.15 ЗК РФ;
4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков;
5) осуществление государственного кадастрового учета;
6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;
7) заключение договора.
Согласно п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.
Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (п. 4 ст. 11.10 ЗК РФ). На основании п. 13 ст. 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено ЗК РФ.
Согласно п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:
1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с п. 12 ст. 11.10 ЗК РФ;
2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;
3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам;
4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.
Обращаем внимание, что перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является исчерпывающим.
Схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, прилагается к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подп. 2 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.
Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований:
1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ;
2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в пп. 1-13, 14.1-19, 22 и 23 ст. 39.16 ЗК РФ;
3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в пп. 1-23 ст. 39.16 ЗК РФ.
Так, согласно подп. 3 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ одним из таких оснований является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации полагаем, что если данной дорогой пользуется неограниченный круг лиц, образование и приобретение земельного участка является недопустимым и приведет к нарушению прав не только учреждения, но и неопределенного круга лиц. По нашему мнению, подобный земельный участок не может быть образован, для его образования потребуется изменение координат земельного участка. В этой связи смотрите: кассационное определение СК по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 августа 2021 г. по делу N 8а-14485/2021[88а-13776/2021]; кассационное определение СК по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 28 июля 2021 г. по делу N 8а-11231/2021[88а-11528/2021].
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- Вопрос: Является ли автомобильная дорога общего пользования межмуниципального значения объектом недвижимого имущества?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

21 сентября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.