Организация является собственником нежилого помещения, пристроенного к зданию торгового центра, который имеет отдельный вход и выход. Помещение имеет общую со зданием торгового центра капитальную стену. Обязана ли организация оплачивать содержание лифтов и эскалаторов, находящихся внутри торгового центра, а также содержание мест общего пользования всего здания?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Собственник пристроенного нежилого помещения к зданию торгового центра обязан участвовать в расходах на содержание мест общего пользования, в том числе и нести расходы на содержание лифтового оборудования и эскалаторов.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случае, когда имущество находится в общей собственности, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Участие каждого сособственника в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. При этом не имеет значения, собственником какого помещения (жилого или нежилого) является лицо, которое должно производить расходы на содержание имущества. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (ст. 1 ГК РФ).
Отметим, что вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. Однако Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В пп. 3, 4 Постановления N 64 указано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (смотрите, к примеру, постановление Семнадцатого ААС от 11.03.2014 по делу N А60-55367/2011).
Таким образом, будучи собственниками общего имущества нежилого здания, собственники расположенных в нем помещений несут обязанность по содержанию общего имущества, по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды так же, как и собственники помещений в многоквартирных домах (постановление Девятого ААС от 15.12.2016 N 09АП-47213/16).
К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления N 64).
Изложенное доказывает, что лифты и эскалаторы являются общим имуществом нежилого здания, в связи с чем в силу закона на собственников помещения в данном здании возложена обязанность по их содержанию.
Согласно п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ, из положений которых следует, что собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Единственным основанием для освобождения такого лица от несения расходов по содержанию общего имущества является установление факта, что занимаемые им нежилые помещения не являются единым строением с многоквартирным домом и являются самостоятельным объектом недвижимости (имеют собственный фундамент, собственную крышу, свои четыре капитальные ограждающие стены, а также имеют свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, канализации, водопровода, электроснабжения, разводка сетей внутри здания не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома и не имеет с ним общих внеквартирных помещений и инженерных сетей, обособленный (специально выделенный) земельный участок). Такой вывод содержится, в частности, в апелляционном определении ВС Республики Башкортостан от 13.08.2018 по делу N 33-15961/2018, постановлении АС Поволжского округа от 15.12.2015 N Ф06-2044/15 по делу N А72-14580/2014, решении АС Московской области от 07.06.2016 по делу N А41-4691/2016, решении АС г. Москвы от 29.01.2016 по делу N А40-171245/2015).
В рассматриваемой ситуации нежилое помещение пристроено к зданию торгового центра, однако имеет общую с ним капитальную стену, а потому вряд ли может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости (решение Арбитражного суда Липецкой области от 25.07.2016 по делу N А36-999/2016). При таких обстоятельствах организация, являющаяся собственником данного помещения, на наш взгляд, обязана участвовать в расходах на общее имущество многоквартирного дома наравне с другими собственниками помещений.
Отметим также, что точно определить, является ли пристроенное помещение частью здания торгового центра, можно с помощью проведения технической экспертизы. В том случае, если будет установлено, что указанное помещение является отдельно стоящим зданием, то и обязанности по содержанию общего имущества торгового центра у собственника такого помещения не будет (постановление Восьмого ААС от 16.07.2021 N 08АП-7420/21).
Кроме того, хотя обязанность участия долевого собственника участвовать в содержании общего имущества и предписана императивно, механизм ее исполнения не регламентирован. Согласно п. 6 Постановления N 64 в качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. На основании изложенного разъяснения, а также руководствуясь принципами свободы договора (ст. 421 ГК РФ), участники долевой собственности вправе самостоятельно определить порядок участия каждого в содержании общего имущества здания, несении расходов на общедомовые нужды, в том числе и расходов на содержание лифтового оборудования и эскалаторов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артемьева Елена

Ответ прошел контроль качества

9 августа 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.