Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Договор аренды заключен в декабре 2020 года сроком на 11 месяцев. Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной частей. В составе переменной части не были отражены услуги по обслуживанию системы кондиционирования. В договоре аренды нежилого помещения указано, что ответственность за техническое состояние и обслуживание систем кондиционирования и дренажа конденсата несет арендодатель. Означает ли эта формулировка, что все расходы на содержание и техническое обслуживание несет арендодатель, и арендатор не обязан их компенсировать? В договоре есть также пункт о том, что арендатор за свой счет должен содержать помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт помещения. На основании данного пункта арендодатель перекладывает бремя расходов на обслуживание кондиционеров на арендатора. Правомерно ли требование арендодателя?

Договор аренды заключен в декабре 2020 года сроком на 11 месяцев. Условиями договора предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной частей. В составе переменной части не были отражены услуги по обслуживанию системы кондиционирования. В договоре аренды нежилого помещения указано, что ответственность за техническое состояние и обслуживание систем кондиционирования и дренажа конденсата несет арендодатель.
Означает ли эта формулировка, что все расходы на содержание и техническое обслуживание несет арендодатель, и арендатор не обязан их компенсировать?
В договоре есть также пункт о том, что арендатор за свой счет должен содержать помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт помещения. На основании данного пункта арендодатель перекладывает бремя расходов на обслуживание кондиционеров на арендатора.
Правомерно ли требование арендодателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае расходы по обслуживанию систем кондиционирования должен нести арендодатель.
Требование арендодателя о компенсации арендатором услуг по обслуживанию системы кондиционирования является неправомерным.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; со своей стороны, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пп. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета. Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем. Постоянная часть является фиксированной и включает в себя плату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна (или рассчитана из) стоимости соответствующих услуг, потребляемых арендатором за определенный период. Таким образом, вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду*(1). В нашем случае арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, а услуги по обслуживанию системы кондиционирования не были отражены в составе переменной части арендной платы.
При этом содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ, которая возлагает на арендодателя обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, по общему правилу единственной обязанностью арендодателя по содержанию объекта аренды является необходимость производить в предусмотренные договором либо в разумные сроки его капитальный ремонт. Все прочие обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества, закон возлагает на арендатора. Однако в договоре аренды соответствующие обязанности сторон могут быть распределены и иным образом. Значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия "расходы на содержание имущества", а также конкретный перечень таких расходов действующим законодательством не определены. К расходам на содержание арендованного имущества, как правило, относятся коммунальные платежи (т.е. оплата услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению), расходы на уборку, техническое обслуживание и иные эксплуатационные расходы)*(2).
На практике ответственность за надлежащее состояние капитальных конструкций и инженерно-технических коммуникаций, в том числе и системы вентиляции и кондиционирования, может быть возложена как на арендодателя (решение Октябрьского районного суда г. Иваново Ивановской области от 18 декабря 2019 г. по делу N 12-229/2019, решение Ивановского областного суда от 10 октября 2019 г. по делу N 21-236/2019), так и на арендатора (определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 02 сентября 2011 г. по делу N 33-2368/2011), постановление Девятого ААС от 17 мая 2017 г. N 09АП-13597/17). Например, из постановления Тринадцатого ААС от 6 ноября 2018 г. N 13АП-24201/18 следует, что в договоре аренды указано следующее: Надлежащая эксплуатация и ответственность за оборудование в арендуемых помещениях систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха является зоной ответственности Арендатора. При этом арендатор обязуется содержать объект аренды в соответствии с действующими правилами противопожарной и электротехнической безопасности, а также в надлежащем санитарном состоянии, нести полную ответственность за соблюдение технических, пожарных и санитарных норм и правил в объекте аренды.
В данном же случае условиями договора предусмотрена обязанность арендатора по содержанию арендуемого помещения в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, а также обязанность по своевременному осуществлению за свой счет текущего ремонта помещения. Отметим, что данными условиями договора предусмотрены соответствующие обязанности арендатора в отношении только самого помещения, а не соответствующего оборудования, в том числе и системы кондиционирования. Хотя условиями договора аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению ремонта не только помещений, но и оборудования, находящегося в них (постановление Девятого ААС от 26 апреля 2021 г. N 09АП-20652/21 по делу N А40-112701/2020). Таким образом, поскольку по условиям договора аренды ответственность за техническое состояние и обслуживание систем кондиционирования несет сам арендодатель, то он же должен нести и расходы по его обслуживанию.
Также отметим, что соответствующие услуги по обслуживанию системы кондиционирования не были отражены в составе переменной части арендной платы. Таким образом, требование арендодателя о компенсации арендатором услуг по обслуживанию системы кондиционирования не соответствует условиям договора аренды и является неправомерным.
Подчеркнем, что изложенные выводы отражают лишь наше экспертное мнение. Судебной практики, которая бы прямо относилась к рассматриваемому вопросу, нам, к сожалению, обнаружить не удалось

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Ответ прошел контроль качества

8 июня 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите подробнее в материале: Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы.
*(2) Смотрите подробнее в материале: Энциклопедия решений. Содержание арендованного имущества.