Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Физическое лицо заключило с другим физическим лицом договор продажи земельного участка с домом. Земельный участок находится в собственности с 1992 года и имеет кадастровую стоимость в размере 340 000 рублей. Дом не достроен, но технический паспорт зарегистрирован, внесен в кадастровый реестр в 2020 году, кадастровой стоимости пока нет (начало постройки дома и получение разрешительных документов - 1992 год). Можно ли продать только землю, а дом продать через пять лет? Какие налоги возникают у продавца земли и дома, если продажа происходит по кадастровой стоимости? Какие налоги возникают у продавца, если продажа происходит по цене ниже кадастровой стоимости?

Физическое лицо заключило с другим физическим лицом договор продажи земельного участка с домом. Земельный участок находится в собственности с 1992 года и имеет кадастровую стоимость в размере 340 000 рублей. Дом не достроен, но технический паспорт зарегистрирован, внесен в кадастровый реестр в 2020 году, кадастровой стоимости пока нет (начало постройки дома и получение разрешительных документов - 1992 год). Можно ли продать только землю, а дом продать через пять лет? Какие налоги возникают у продавца земли и дома, если продажа происходит по кадастровой стоимости? Какие налоги возникают у продавца, если продажа происходит по цене ниже кадастровой стоимости?

1. Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом в силу прямого указания п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Положения данных статей основаны на общем для гражданского и земельного права принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Совокупное толкование вышеприведенных норм указывает на то, что переход от продавца к покупателю права пользования земельным участком, занятым недвижимостью, осуществляется на основании норм закона, сформулированных императивно. Данные нормы в силу п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 422 ГК РФ не могут быть изменены соглашением сторон.
В связи с изложенным считаем, что сделки по отчуждению земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. В этой связи смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Ивановского областного суда от 17 сентября 2018 г. по делу N 33-2112/2018.
Дополнительно сообщаем, что в случае если право собственности на объект капитального строительства не зарегистрировано в установленном законом порядке или на него отсутствуют правоустанавливающие документы, то такую сделку купли-продажи земельного участка в судебном порядке могут признать недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Также вышеуказанное обстоятельство может явиться основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по основанию, предусмотренному п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
2. При продаже налогоплательщиком после 01.01.2016 объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, исчисление и уплата НДФЛ в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, производится без учета изменений, внесенных в гл. 23 НК РФ Законом N 382-ФЗ (письма Минфина России от 09.03.2016 N 03-04-05/12912, от 04.03.2016 N 03-04-05/12595, от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Таким образом, в рассматриваемом случае земельный участок облагаться НДФЛ не будет.
По вопросу уплаты НДФЛ в отношении жилого дома сообщаем, что срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика следует считать с даты регистрации права собственности на это имущество в установленном законодательством порядке (статьи 131 и 219 ГК РФ). В этой связи смотрите письма Минфина России от 18.05.2012 N 03-04-05/9-651, от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 N 03-04-05/7-635, от 13.02.2012 N 03-04-05/7-171 и другие. По мнению Минфина России (письма от 25.01.2019 N 03-04-05/4176, от 14.08.2013 N 03-04-05/32983, от 03.07.2013 N 03-04-07/25455, от 05.07.2012 N 03-04-05/7-846, от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181) в случае признания права собственности физического лица на объекты недвижимости решением суда моментом возникновения этого права является дата вступления в силу решения суда (смотрите также письмо ФНС России от 04.07.2014 N БС-4-11/13067@).
С 1 января 2020 г. особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, определяются в соответствии со ст. 214.10 НК РФ.
Так, согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект (в случае образования объекта недвижимости в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта, определенная на дату его постановки на кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 кадастровой стоимости этого объекта недвижимости. В случае же если доходы больше или равны кадастровой стоимости жилого дома, то, соответственно, доходы от его продажи будут определяться исходя из фактически полученных доходов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

20 мая 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.