Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Может ли машино-место как отдельное нежилое помещение быть частью помещения - автостоянки, или согласно ГК РФ машино-место - часть здания/сооружения? Можно ли застройщику с 2017 года продавать инвесторам машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, если в проектной документации они не были машино-местами (были парко-местами - частями одного помещения автостоянки, до 2017 года продавались в долях), а после внесения изменений в ГК РФ стали самостоятельными объектами недвижимости (машино-местами), но изменения в проект не вносились?

Может ли машино-место как отдельное нежилое помещение быть частью помещения - автостоянки, или согласно ГК РФ машино-место - часть здания/сооружения? Можно ли застройщику с 2017 года продавать инвесторам машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, если в проектной документации они не были машино-местами (были парко-местами - частями одного помещения автостоянки, до 2017 года продавались в долях), а после внесения изменений в ГК РФ стали самостоятельными объектами недвижимости (машино-местами), но изменения в проект не вносились?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Машино-место как самостоятельный объект гражданского оборота является частью именно здания (сооружения), а не помещения в нем. Застройщик не вправе передавать инвесторам машино-места в собственность как самостоятельные объекты недвижимости, не проведя их кадастровый учет в установленном порядке. Но заключать в отношении них договоры как договоры купли-продажи будущей вещи застройщик вправе.

Обоснование позиции:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2017 г., Гражданский кодекс РФ дополнен нормой об отнесении к недвижимым вещам предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино-мест), если границы таких зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Соответствующие изменения были внесены и в Градостроительный кодекс РФ: согласно п. 29 ст. 1 ГрК РФ машино-местом признается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом, машино-место как самостоятельный объект гражданского оборота является частью именно здания (сооружения), а не помещения в нем.
При этом обратим внимание, что обе приведенные нормы связывают возможность существования машино-места как самостоятельного объекта недвижимости с его государственным кадастровым учетом. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) рассматривает в качестве одного из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав технический план (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ). В свою очередь, в нормах о техническом плане закреплено, что сведения о машино-месте, за исключением сведений о площади и о местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования (чч. 10, 6.1, 6.2 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).
Из приведенных норм, на наш взгляд, следует, что кадастровый учет машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости по общему правилу возможен, если машино-места отражены в разрешении на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором они расположены, проектной документации этого здания (сооружения), проекте перепланировки. В связи с последним отметим, что в настоящее время нормативно урегулирована только перепланировка помещений в многоквартирных домах (п. 4 письма Министерства экономического развития РФ от 3 марта 2017 г. N Д23и-1179 "О рассмотрении обращения"). Поэтому в абзаце 10 п. 20 Требований к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее - Требования N 953), указано, что сведения о машино-месте указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором расположено машино-место, проектной документации этого здания (сооружения), проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Ситуацию, когда в проектной документации на здание машино-места не отражены, переходные положения ст. 6 Закона N 315-ФЗ не решают. Однако в подп. 11 п. 20 Требований N 953 указано, что в случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о машино-месте, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения и его площади, указываются в техническом плане также на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2013 г., или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено машино-место, и (или) утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию таких зданий, сооружений. При отсутствии проектной документации здания или сооружения сведения о машино-месте указываются в техническом плане на основании Декларации, а также иных документов, предусмотренных федеральными законами, в частности: копии договора долевого строительства, содержащего описание такого машино-места, акта приема-передачи помещения, машино-места. На возможность учета машино-мест по договорам и т.п. документации обращено внимание и в письме Министерства экономического развития РФ от 2 июня 2017 г. N ОГ-Д23-6564.
На этом основании мы полагаем, что если проектная документация на здание не содержит информации о машино-местах, то их указание в техническом плане, а значит, и их кадастровый учет, тем не менее, возможны на основании договоров долевого строительства, содержащих описание таких машино-мест. К сожалению, материалов судебной практики, в которых бы обсуждался данный вопрос, обнаружить не удалось. Изложенная здесь позиция является лишь нашим экспертным мнением и может расходиться с позицией правоприменительных органов, в т.ч. суда. За официальными разъяснениями рекомендуем обратиться в Росреестр.
Отметим, что поскольку действующее законодательство признает машино-место в качестве самостоятельного объекта недвижимости с момента его кадастрового учета, то, очевидно, что передать такой объект в собственность иному лицу (осуществить переход прав на него) возможно лишь после кадастрового учета машино-места. Это, однако, не препятствует заключению в отношении таких объектов до их кадастрового учета обязательственных сделок: в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

Ответ прошел контроль качества

5 апреля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.