Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Государственное предприятие планирует участвовать в аукционе на право заключения договора аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Общая начальная цена договора (на пять лет) превышает порог крупной сделки данного предприятия. Однако в пересчете на арендную плату в год или месяц такая сделка не является крупной. Оплата по договору аренды будет осуществляться ежемесячно. Является ли для предприятия планируемый к заключению договор крупной сделкой?

Государственное предприятие планирует участвовать в аукционе на право заключения договора аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Общая начальная цена договора (на пять лет) превышает порог крупной сделки данного предприятия. Однако в пересчете на арендную плату в год или месяц такая сделка не является крупной. Оплата по договору аренды будет осуществляться ежемесячно.
Является ли для предприятия планируемый к заключению договор крупной сделкой?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
На наш взгляд, в рассматриваемом случае планируемая к заключению сделка является крупной.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 1 ст. 23 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ) крупной сделкой унитарного предприятия является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 10% уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда, если иное не установлено федеральными законами или принятыми в соответствии с ними правовыми актами. При этом стоимость отчуждаемого унитарным предприятием в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета (п. 2 той же статьи). Для совершения унитарным предприятием крупных сделок требуется получение согласия собственника имущества унитарного предприятия (п. 3 ст. 23 и ст. 18 Закона N 161-ФЗ).
Стоимостным критерием для квалификации сделки унитарного предприятия в качестве крупной является то, связана ли такая сделка с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения имущества унитарного предприятия. Притом что из приведенных норм напрямую не следует, что договор аренды может быть признан крупной сделкой для арендатора, в судебной практике сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой внесение арендатором арендной платы является формой отчуждения принадлежащего ему имущества, а следовательно, договор аренды может быть квалифицирован как совершенная арендатором крупная сделка (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09). Законодательство при этом не регулирует, как в таком случае должно определяться процентное соотношение размера арендной платы и величины, по достижении которой сделка признается крупной, с учетом того, что платежи по договору аренды являются повременными. Иными словами, положения закона не устанавливают, должен ли в этом случае учитываться объем арендных платежей за весь период действия договора либо во внимание должен приниматься размер арендной платы за месяц или за иной период времени.
В связи с этим следует учитывать разъяснения, данные в п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 26.06.2018 N 27, о том, что договоры, предусматривающие обязанность производить периодические платежи (аренды, оказания услуг, хранения, агентирования, доверительного управления, страхования, коммерческой концессии, лицензионный и т.д.) для лица, обязанного производить по ним периодические платежи, признаются отвечающими количественному (стоимостному) критерию крупных сделок, если сумма платежей за период действия договора (в отношении договора, заключенного на неопределенный срок, - за один год; в случае если размер платежа варьируется на протяжении действия такого договора, учитывается наибольшая сумма платежей за один год) превышает величину, по достижении которой сделка для арендатора признается крупной*(1). На наш взгляд, такой подход представляется оправданным как с формальной точки зрения (статьей 128 ГК РФ наличные и безналичные деньги отнесены к имуществу), так и по существу, поскольку установленные Законом N 161-ФЗ ограничения на совершение крупных сделок направлены на то, чтобы не допустить совершения без согласия собственника имущества сделок, которые могут привести к значительному ухудшению финансового состояния предприятия, что, как представляется, возможно и в случае возникновения обязанности по оплате владения и пользования имуществом по договору аренды. Ведь именно оценка совокупного размера платежей, которые предприятие обязано будет произвести по заключенному им договору аренды, может создать объективное представление о том, на сколько реально может уменьшиться его имущество в результате заключения такого договора. А именно возможность реального уменьшения имущества предприятия свыше определенного законом предела (п. 1 ст. 23 Закона N 161-ФЗ) и является основанием для заключения этой сделки в специальном порядке, требующем согласия собственника имущества предприятия (п. 3 ст. 23 Закона N 161-ФЗ).
Таким образом, в рассматриваемом случае при оценке договора аренды, указанного в вопросе, как крупной сделки во внимание, на наш взгляд, должен приниматься совокупный размер арендных платежей за весь период действия такого договора, то есть за пять лет.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Ответ прошел контроль качества

3 сентября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) В более ранний период ряд судов придерживался аналогичной точки зрения, учитывающей для стоимостного критерия оценки крупной сделки совокупный объем арендных платежей за весь период действия договора (постановление АС Уральского округа от 28.09.2015 N Ф09-6229/15, постановление Девятнадцатого ААС от 26.05.2016 N 19АП-2059/15, постановление Семнадцатого ААС от 04.07.2014 N 17АП-6534/14, постановление Восемнадцатого ААС от 11.06.2013 N 18АП-5176/13). Тогда как другие суды указывали, что во внимание должен приниматься размер арендной платы за один месяц или иной период, установленный договором, если платежи вносятся не помесячно, а, например, поквартально (смотрите, например, постановление Одиннадцатого ААС от 17.02.2017 N 11АП-18441/16, постановление Десятого ААС от 25.05.2015 N 10АП-2187/15). Встречалась и промежуточная позиция о том, что при оценке договора аренды как крупной сделки для арендатора должен учитываться совокупный размер арендной платы за тот период времени, на который составлен баланс, в соответствии с которым определяется размер активов общества (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 27.04.2017 N Ф05-3676/17).
При этом анализ тех судебных постановлений, которые устанавливали, что для целей определения договора аренды как крупной сделки во внимание должен приниматься размер ежемесячного платежа, показывает, что вынесшие их суды основывали свою позицию на содержании постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09. Однако следует учитывать, что Президиум ВАС РФ при вынесении решения по указанному делу оценивал только размер ежемесячного арендного платежа при определении сделки как крупной в связи с тем, что этот ежемесячный платеж сам по себе превышал установленный законом предел, после которого требовалось одобрение сделки, в девять раз. Иными словами, у суда отсутствовала необходимость оценки всей совокупности арендных платежей по указанному договору, поскольку даже с учетом одного из них такая сделка однозначно являлась крупной. Поэтому мы считаем, что данное судебное постановление не может быть истолковано в том смысле, что при определении цены договора аренды для отнесения его к крупным сделкам должна учитываться арендная плата только за один месяц (иной повременной период).