Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Между сторонами (юридические лица) заключен договор купли-продажи производственного здания. Перед заключением договора купли-продажи покупатель осмотр указанного здания не производил. Переход права собственности зарегистрирован (также зарегистрирована ипотека). Здание по договору передается через месяц после регистрации, и пока не передано. Уплачена треть цены. Согласно условиям договора продавец гарантировал, что в данном здании перепланировки не производились, а также о наличии разрешенной мощности в размере 600 кВт. Однако покупателем по результатам проверки документации были выявлены перепланировки здания, а также наличие разрешенной мощности в размере 100 кВт. В связи с наличием указанных обстоятельств покупатель не имеет возможности использовать данное здание для тех целей, для которых оно приобреталось. Покупатель планирует воспользоваться п. 2 ст. 431.2 ГК РФ, то есть отказаться от договора. Возможен ли отказ от договора в этом случае? Если возможен, то какова в этом случае процедура обратного перехода права собственности к продавцу и возврата уплаченных денежных средств (учитывая, что продавец будет препятствовать мирному разрешению дела)?

Между сторонами (юридические лица) заключен договор купли-продажи производственного здания. Перед заключением договора купли-продажи покупатель осмотр указанного здания не производил. Переход права собственности зарегистрирован (также зарегистрирована ипотека). Здание по договору передается через месяц после регистрации, и пока не передано. Уплачена треть цены.
Согласно условиям договора продавец гарантировал, что в данном здании перепланировки не производились, а также о наличии разрешенной мощности в размере 600 кВт. Однако покупателем по результатам проверки документации были выявлены перепланировки здания, а также наличие разрешенной мощности в размере 100 кВт. В связи с наличием указанных обстоятельств покупатель не имеет возможности использовать данное здание для тех целей, для которых оно приобреталось.
Покупатель планирует воспользоваться п. 2 ст. 431.2 ГК РФ, то есть отказаться от договора.
Возможен ли отказ от договора в этом случае? Если возможен, то какова в этом случае процедура обратного перехода права собственности к продавцу и возврата уплаченных денежных средств (учитывая, что продавец будет препятствовать мирному разрешению дела)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Покупатель вправе заявить об отказе от исполнения договора или обратиться в суд с иском о возврате денежных средств, взыскании неустойки и убытков.
Основанием для новой регистрации права собственности на недвижимое имущество за продавцом по прекратившемуся договору купли-продажи может служить только вступивший в законную силу судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу. Возможности переоформить право собственности обратно во внесудебном порядке закон не предоставляет.

Обоснование позиции:
Сразу отметим, что официальных разъяснений по ситуациям, абсолютно аналогичным рассматриваемой, равно как и примеров судебного рассмотрения таких ситуаций, нам обнаружить не удалось. Ниже излагается наше экспертное мнение.
Из п. 2 ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ следует, что односторонний отказ одной из стороны договора от исполнения этого договора (отказ от договора) допустим, если возможность такого отказа прямо предусмотрена законом, а если договор связан с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, то и договором (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Такое право в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора, причем договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. В силу п. 2 ст. 431.2 ГК РФ сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
В разъяснениях, данных в п. 34 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 (далее - Постановление N 49), указывается: "...сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения В подтверждение факта предоставления заверения и его содержания сторона не вправе ссылаться на свидетельские показания". Отсюда следует, что заверения должны быть выражены в письменной форме. Однако, на наш взгляд, это не означает, что такие заверения должны быть оформлены в форме отдельного письменного документа, равно как и указание "прямо и недвусмысленно" не должно восприниматься как указание на необходимость содержания в документе определенных слов или выражений ("заверения", "заверяет" и т.п.). Исходя из ст. 431 ГК РФ при толковании, правовой квалификации договоров (сделок) суды должны руководствоваться существом законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаками договоров, предусмотренными законом, но не указанным сторонами наименованием квалифицируемого договора, названием его сторон, наименованием способа исполнения и т.п. (п. 47 Постановления N 49). То, что указанная норма может применяться в отношении заверений по аналогии закона, указано в приведенном выше п. 34 Постановления N 49.
Таким образом, заверения могут содержаться как в отдельном документе, направленном в рамках преддоговорной переписки сторон, так и непосредственно в тексте договора, в том числе в выражениях типа "продавец гарантирует, что" и т.п. Это подтверждают и найденные нами примеры судебной практики, пусть и немногочисленные (определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 по делу N 8Г-4315/2019).
Вместе с тем следует учитывать, что заверения могут быть различными по смыслу, что порождает и разные последствия в случае выявления их недостоверности. В п. 35 Постановления N 49 указывается: "Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также статьей 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ). В частности, когда продавец предоставил покупателю информацию, оформив ее в виде заверения, о таких характеристиках качества товара, которым в большинстве случаев сходный товар не отвечает, и эта информация оказалась не соответствующей действительности, к отношениям сторон, наряду с правилами о качестве товара (статьи 469-477 ГК РФ), подлежат применению согласованные меры ответственности, например установленная сторонами на случай недостоверности заверения неустойка.
Если же заверение предоставлено стороной относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, исполнения или прекращения, то в случае недостоверности такого заверения применяется статья 431.2 ГК РФ, а также положения об ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ)".
Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что если суд сочтет, что заверения были даны продавцом относительно предмета договора - характеристик объекта недвижимости, то покупатель имеет право отказаться от исполнения договора только в случае выявления существенных недостатков такого объекта (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). При этом существенность недостатков относится по сути к категории оценочной. По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации к таким заверениям могут быть отнесены заверения относительно отсутствия факта перепланировки объекта недвижимости в прошлом*(1).
Если же считать, что заверения были даны относительно обстоятельств, непосредственно не связанных с предметом договора, но имеющих значение для его заключения, то покупатель вправе отказаться от договора. По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации к таким заверениям могут быть отнесены заверения относительно разрешенной для объекта мощности, поскольку это относится не столько к характеристикам недвижимости, сколько к состоянию прилегающих энергосетей и договоренностям с энергоснабжающей и сетевой организациями.
Соответственно, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации покупатель вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, направив уведомление об этом продавцу, и требовать возврата денежных средств, уплаты неустойки и возмещения убытков, причиненных недостоверностью заверения. Хотя, безусловно, в случае рассмотрения спора по этому вопросу в суде покупателем должна быть доказана существенность для него значения недостоверных заверений (п. 36 Постановления N 49), и окончательный вывод о наличии у покупателя достаточных оснований для отказа от договора может сделать только суд исходя из всех обстоятельств данного дела.
В судебной практике есть примеры удовлетворения основанных на ст. 431.2 ГК РФ требований о возврате денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества - постановление АС Северо-Западного округа от 30.12.2019 N Ф07-15276/19, хотя в данном конкретном случае покупатель сначала направил продавцу предложение о расторжении договора купли-продажи или его изменении (уменьшении цены), а затем обратился в суд с иском о расторжении договора (смотрите также решение Кировского районного суда г. Хабаровска Хабаровского края от 28.06.2017 по делу N 2-983/2017).
В отношении процедуры обратного перехода права собственности к продавцу и возврата уплаченных денежных средств сообщаем следующее.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) не регламентирует процедуру обратной регистрации права собственности на недвижимое имущество за продавцом по расторгнутому договору купли-продажи. Упоминающиеся в нем случаи совершения регистрационных действий на основании уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора касаются не регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а регистрации расторжения договоров, для которых законом установлена обязательная государственная регистрация (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ), а также регистрации прекращения обременений прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ч. 7 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).
При достижении сторонами соглашения о расторжении договора и (или) о его последствиях, в виде возврата переданного по договору имущества стороны могут обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35). Однако в рассматриваемой ситуации эта возможность, как мы поняли, отсутствует.
В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, в случае расторжения договора продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Однако с указанным требованием в суд должен обратиться именно продавец, а не покупатель.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

28 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Отсутствие у покупателя сведений о наличии перепланировок в жилом помещении может рассматриваться судом в качестве основания для расторжения соответствующего договора по заявлению покупателя (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-54205/2019). Однако при рассмотрении другого дела наличие перепланировок в жилом помещении судом не было принято в качестве основания для расторжения договора (апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22.06.2017 по делу N 33-23665/2017). В данном случае суд посчитал, что, осмотрев квартиру, покупатель не был лишен возможности до заключения договора купли-продажи квартиры проверить законность перепланировки и, соответственно, при данных обстоятельствах предусмотренных законом оснований для расторжения договора не имеется.