Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Каков порядок предоставления отсрочки по оплате аренды, предусмотренной Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ? Сохраняет ли она действие после прекращения договора (отказ арендодателя от договора)?

Каков порядок предоставления отсрочки по оплате аренды, предусмотренной Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ? Сохраняет ли она действие после прекращения договора (отказ арендодателя от договора)?

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ*(1) (далее - Закон N 98-ФЗ), если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году на территории соответствующего региона введен режим повышенной готовности, арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, условия и сроки которой определяются Правительством РФ. Арендодатель в течение 30 дней со дня такого обращения обязан заключить с арендатором указанное соглашение.
В соответствии с Требованиями,*(2) утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее - Требования), отсрочка предоставляется арендаторам, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, в отношении арендной платы, начисленной за следующие периоды аренды:
- с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности до дня прекращения такого режима - в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
- со дня прекращения действия указанного режима до 01.10.2020 - в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период (пп. "б" п. 3 Требований).
Как разъяснил Верховный Суд РФ, обязательства сторон договора считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки именно с даты введения режима повышенной готовности независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору (смотрите ответ на Вопрос 3 Обзора N 2*(3), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020; далее - Обзор N 2). То ест, арендаторы недвижимости в г. Москве вправе требовать отсрочку в оплате аренды начиная с 05.03.2020 - даты вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности".
В том же Обзоре N 2 (последний абзац ответа на Вопрос 3) отмечается, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в наиболее пострадавших отраслях экономики, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.
Таким образом, если в данной ситуации арендодатель знал (не мог не знать) о том, что арендатор занят в отрасли экономики, относящейся к наиболее пострадавшим в результате пандемии, и не предпринял в связи с этим мер по информированию арендатора о его праве на отсрочку, арендодатель не вправе требовать с арендатора уплаты арендной платы в полном объеме (и, соответственно, применять договорную неустойку) за период с даты введения режима повышенной готовности в г. Москва и до дня прекращения такого режима (на сегодняшний день данный режим не отменен). При этом напомним, что задолженность подлежит уплате не ранее 01.01.2021 (п. 3 Требований).
Относительно того, сохраняет ли действие отсрочка в случае прекращения договора, отметим следующее.
Ни ГК РФ, ни Закон N 98-ФЗ, равно как и Требования, не содержат прямого ответа на данный вопрос. В свою очередь, согласно разъяснениям ВАС РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Условия же договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
С учетом данной позиции можно предположить, что при расторжении договора аренды прекращаются арендные отношения (то есть отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование) на будущее время. Соглашение же об отсрочке (рассрочке) платежей должно исполняться на тех условиях, о которых стороны договорились (в данном случае на условиях, определенных Правительством РФ).
Кроме того, нормы ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ и Требований направлены на поддержку хозяйствующих субъектов, наиболее пострадавших вследствие распространения коронавирусной инфекции, и связанных с этим запретительных и ограничительных мер. Лишение таких арендаторов права на отсрочку при прекращении договора будет, по сути, нивелировать для них значение указанной меры поддержки.
Таким образом, если исходить из изложенной правовой позиции, арендодатель в описанной ситуации вправе требовать уплату задолженности по арендной плате лишь за период до 05.03.2020, задолженность же, образовавшуюся с 05.03.2020 и до даты прекращения договора он вправе будет требовать не ранее 01.01.2020. Причем, неустойка за последний из указанных периодов начисляться не может в принципе, поскольку действует. Соответственно, опять же, если следовать указанному правовому подходу, требование арендодателя о погашении задолженности до 24.08.2020 неправомерно (смотрите также решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.07.2020 по делу N А70-10245/2020).
Однако подчеркнем, что приведенные выводы относительно действия отсрочки после прекращения договора отражают лишь наше экспертное мнение. Мы не можем подтвердить или опровергнуть их примерами из судебной практики по вопросам применения ч. 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, которой только предстоит сформироваться. Официальные разъяснения по этому вопросу также отсутствуют.
Вместе с тем в судебной практике можно обнаружить пример обратного подхода применительно к ситуации, не связанной с реализацией норм Закона N 98-ФЗ. Так, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 22.02.2019 по делу N А40-248221/2017 - со ссылкой на п. 2 ст. 453 ГК РФ и упомянутое разъяснение Пленума ВАС РФ - сделан вывод о том, что условие договора подряда об отсрочке оплаты работ прекратилось ввиду расторжения договора, поскольку последний не содержит специальных условий расчетов в случае прекращения договора (решение оставлено без изменений постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2019 N Ф05-15443/19 по делу N А40-248221/2017).
Учитывая изложенное, в случае спора окончательное решение может быть вынесено только судом и, во многом, оно будет определяться правовой позицией, которую займет суд.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества


20 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Наименование закона: О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.
*(2) Полное наименование: Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
*(3) Полное наименование: Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2.