Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Можно ли заложить долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?

Можно ли заложить долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?

 Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Залог доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения невозможен.

Обоснование вывода:
Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
В п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ указано, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, а если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст.ст. 12, 13 и 14 Закона N 101-ФЗ.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абзац второй п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ). Как усматривается из положений данной нормы закона залог как способ распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли Законом N 101-ФЗ не предусмотрен. При этом перечень способов распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является закрытым.
Согласно ст. 7 Закона N 101-ФЗ залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и Законом N 101-ФЗ. Следует отметить в этой связи, что Закон N 101-ФЗ не устанавливает каких-либо особенностей залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке). Положение п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке закрепляет единый подход к залогу земельного участка вне зависимости от его назначения. Соответственно, такое правило в равной мере применимо и к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.
При выделении земельного участка в натуре образуется новый самостоятельный объект недвижимости и отношения общей долевой собственности прекращаются. Порядок и процедура выделения земельного участка участнику долевой собственности в счет его земельной доли регламентируются ст. 13 Закона N 101-ФЗ.
Таким образом, Закон об ипотеке запрещает передавать в залог долю в праве общей собственности на земельный участок вне зависимости от назначения земельного участка и от количества сособственников. Предметом залога может быть только выделенный в самостоятельный объект недвижимости земельный участок (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 31.07.2018 по делу N 33-3987/2018, решение Калининского районного суда Краснодарского края от 04.08.2016 по делу N 2-490/2016, решение Пермского районного суда Пермского края от 13.06.2017 по делу N 2-1192/2017, решение Крутихинского районного суда Алтайского края от 19.02.2019 по делу N 2-17/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2011 N 11АП-2266/11).
В заключение отметим, что Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 28.01.2005 N 90, разъясняя порядок применения п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, указал, что рассматриваемая норма применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки являются нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества


21 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.