Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Застройщик построил жилой дом, продал все квартиры, акты приема-передачи подписаны. Жилой дом находится на гарантии 5 лет, и в этот период застройщик должен устранить выявленные недостатки. Через 2 года после ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик прекращает свою деятельность через банкротство. Как собственникам жилья взыскать с ликвидированного застройщика убытки? Влияет ли обжалование действий застройщика по признанию его банкротом как действий, содержащих признаки преднамеренного банкротства, в прокуратуру или правоохранительные органы на право отмены решения о признании застройщика банкротом?

Застройщик построил жилой дом, продал все квартиры, акты приема-передачи подписаны. Жилой дом находится на гарантии 5 лет, и в этот период застройщик должен устранить выявленные недостатки. Через 2 года после ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик прекращает свою деятельность через банкротство.
Как собственникам жилья взыскать с ликвидированного застройщика убытки? Влияет ли обжалование действий застройщика по признанию его банкротом как действий, содержащих признаки преднамеренного банкротства, в прокуратуру или правоохранительные органы на право отмены решения о признании застройщика банкротом?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Предъявление к застройщику требований об устранении выявленных недостатков переданных собственникам жилых помещений или о возмещении убытков, понесенных собственниками при устранении указанных недостатков, не представляется возможным. Привлечение застройщика или его руководства к уголовной ответственности за предумышленное банкротство не является основанием для отмены решения о признании застройщика банкротом. Не представляется возможным предъявление требований об устранении недостатков или оплаты понесенных на устранение этих убытков с Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Однако свои требования участники долевого строительства могут заявить бенефициарам застройщика.

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что в силу положений ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать объект долевого строительства надлежащего качества, при этом гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ), а на инженерное и технологическое оборудование - не менее трех лет (ч. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
При этом при обнаружении недостатков участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). В этой связи смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 февраля 2020 г. по делу N 33-5722/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 июня 2019 г. по делу N 11-7248/2019.
Однако, поскольку застройщик был в установленном порядке признан банкротом, участники долевого строительства, имевшие к нему претензии как к должнику, могли требовать включения их требований в реестр требований кредиторов. Отметим, что процедура банкротства застройщиков проходит в особом порядке, предусмотренном параграфом 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ).
Если юридическое лицо ликвидировано (ст. 65 ГК РФ, п. 3 ст. 149 Закона N 127-ФЗ), а собственники приобретенных у застройщика помещений в установленные сроки не обратились по вопросу включения их в реестр требований кредиторов, полагаем, что собственники более предъявлять какие-либо требования к ликвидированному застройщику не вправе, поскольку согласно ст. 419 ГК РФ все обязательства последнего прекратились ликвидацией юридического лица.
Возможное привлечение застройщика или его руководства к уголовной ответственности за нарушения, предусмотренные ст.ст. 196, 197 УК РФ, после ликвидации юридического лица не является основанием для отмены определения суда о завершении конкурсного производства (абзац 4 п. 3 ст. 149 Закона N 127-ФЗ).
Законодательством не предусмотрена и компенсация убытков, понесенных собственником жилого помещения по устранению недостатков построенного объекта, Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства. Полномочия Фонда и направления расходования его средств исчерпывающим образом перечислены законом (ст. 3, ст. 12, ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
В то же время отметим, что согласно ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Якунин Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

13 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.