Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Организация является арендодателем. За нерабочий период карантина с 28.03.2020 по 24.06.2020 планирует предоставить иные условия отсрочки, а именно 100% отсрочку по арендной плате (т.к. обязана ее предоставить по постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439), кроме этого, 100% скидку (в рамках Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ) на этот же период, но при условии нерасторжения договора по инициативе арендатора в течение 11 месяцев. Если условие будет нарушено, 100% скидка аннулируется. Есть вариант дополнительного соглашения. 1. Арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы на срок до 25 июня 2020 года включительно, начиная с 28 марта 2020 года, на следующих условиях: арендная плата подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по указанному договору аренды; по платежам за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходам на содержание арендуемого имущества отсрочка не предоставляется. 2. На период с 28 марта 2020 года по июнь 2020 года включительно в связи с приостановкой торговой деятельности арендатора в арендуемом им помещении арендатору предоставляется 100% скидка по постоянной арендной плате. Эксплуатационные услуги, связанные с содержанием и эксплуатацией здания в надлежащем состоянии, начисляются арендодателем и подлежат уплате арендатором в соответствии с условиями договора. 3. При расторжении договора аренды по инициативе арендатора в течение 11 месяцев со дня подписания дополнительного соглашения скидка, указанная в п. 2, аннулируется, и арендатор обязуется произвести полный расчет по образовавшейся за период предоставления отсрочки задолженности, неоплаченные платежи, указанные в п. 1 соглашения, подлежат полному погашению до возврата объекта недвижимости арендодателю по акту приема-передачи. 4. Стороны договора аренды устанавливают иные условия предоставления отсрочки, что не приводит к ухудшению условий для арендатора. Насколько корректно установление в дополнительном соглашении условия об аннулировании скидки в сложившейся ситуации? Или необходимо обозначить это как неустойку?

Организация является арендодателем. За нерабочий период карантина с 28.03.2020 по 24.06.2020 планирует предоставить иные условия отсрочки, а именно 100% отсрочку по арендной плате (т.к. обязана ее предоставить по постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439), кроме этого, 100% скидку (в рамках Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ) на этот же период, но при условии нерасторжения договора по инициативе арендатора в течение 11 месяцев. Если условие будет нарушено, 100% скидка аннулируется. Есть вариант дополнительного соглашения. 1. Арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы на срок до 25 июня 2020 года включительно, начиная с 28 марта 2020 года, на следующих условиях: арендная плата подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по указанному договору аренды; по платежам за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходам на содержание арендуемого имущества отсрочка не предоставляется. 2. На период с 28 марта 2020 года по июнь 2020 года включительно в связи с приостановкой торговой деятельности арендатора в арендуемом им помещении арендатору предоставляется 100% скидка по постоянной арендной плате. Эксплуатационные услуги, связанные с содержанием и эксплуатацией здания в надлежащем состоянии, начисляются арендодателем и подлежат уплате арендатором в соответствии с условиями договора. 3. При расторжении договора аренды по инициативе арендатора в течение 11 месяцев со дня подписания дополнительного соглашения скидка, указанная в п. 2, аннулируется, и арендатор обязуется произвести полный расчет по образовавшейся за период предоставления отсрочки задолженности, неоплаченные платежи, указанные в п. 1 соглашения, подлежат полному погашению до возврата объекта недвижимости арендодателю по акту приема-передачи. 4. Стороны договора аренды устанавливают иные условия предоставления отсрочки, что не приводит к ухудшению условий для арендатора.
Насколько корректно установление в дополнительном соглашении условия об аннулировании скидки в сложившейся ситуации? Или необходимо обозначить это как неустойку?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Само по себе приведенное условие не противоречит ГК РФ. Однако при определенных обстоятельствах оно может быть квалифицировано как не соответствующее положениям ст. 19 Закона N 98-ФЗ.
Упомянутая сумма, которую арендатор обязан уплатить в случае расторжения договора по его инициативе, не является неустойкой.

Обоснование позиции:
Прежде всего напомним, что такие направления деятельности, как правовая экспертиза договоров и иных документов, а также оценка судебной перспективы споров, не входят в компетенцию экспертов службы Правового консалтинга. В рамках предоставления информационного блока "База знаний службы Правового консалтинга" эксперты не имеют возможности анализировать условия договоров и оценивать перспективу их квалификации судом. Поэтому в рамках этой консультации предоставляется ответ общего характера с изложением нашей позиции по вопросу.
Исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны гражданско-правового договора вправе определить его условия по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Положения ГК РФ, в частности, допускают возможность совершения сделок под отлагательным или отменительным условием (ст. 157 ГК РФ), а также позволяют сторонам договора обусловить исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон (ст. 327.1 ГК РФ). Приведенные нормы (смотрите также п. 3 ст. 310 ГК РФ) принципиально позволяют арендатору и арендодателю договориться о предоставлении арендатору на определенный срок скидки по арендной плате (вплоть до 100%), а также о том, что такое условие будет считаться аннулированным в случае отказа арендатора от исполнения договора аренды в течение определенного срока с момента заключения соответствующего дополнительного соглашения. Само по себе подобное условие ГК РФ не противоречит. Его реализация в случае наступления вышеуказанного обстоятельства (отказа арендатора от исполнения договора) приведет к возникновению у арендатора обязанности уплатить арендодателю арендную плату в изначально согласованном размере за период с момента заключения соглашения о предоставлении скидки.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ). В случае возникновения спора вышеупомянутое условие будет толковаться судом именно с учетом приведенной нормы. Поэтому и квалификация суммы, которую арендатор обязан будет уплатить арендодателю в связи с отказом от исполнения договора, зависит от использованных в договоре формулировок и, разумеется, от усмотрения суда (то есть от оценки этих формулировок судом). Как нам представляется, два наиболее очевидных варианта квалификации этой суммы - это, во-первых, арендная плата (если исходить из того, что обязанность уплатить арендную плату за период скидки поставлена сторонами в зависимость от реализации арендатором права на отказ от исполнения договора), а во-вторых, как плата за реализацию арендатором права на отказ от исполнения договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
В любом случае, на наш взгляд, нет оснований для квалификации подобной выплаты как неустойки. Это связано с тем, что обязанность уплатить неустойку возникает исключительно в связи с нарушением обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ), тогда как отказ от исполнения договора, явившийся основанием для выплаты обусловленной договором суммы, - это правомерное действие (реализация предусмотренного договором или законом права на отказ от договора).
Здесь же отметим, что из приведенной в вопросе формулировки ("при расторжении Договора аренды по инициативе Арендатора") явным образом не следует, распространяется она на любые случаи расторжения договора по инициативе арендатора или только на случаи отказа арендатора от исполнения договора. Напомним, что ГК РФ предусматривает единственный случай, когда арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Следовательно, право арендатора на отказ от исполнения договора, заключенного на определенный срок, должно быть прямо предусмотрено договором*(1). Прочие случаи "расторжения договора по инициативе арендатора" представляют собой расторжение договора судом по требованию арендатора (смотрите, например, ст. 620 ГК РФ). В этом смысле вышеупомянутое условие договора может рассматриваться как обусловливающее право арендатора требовать в судебном порядке расторжения договора в связи с нарушениями, допущенными арендодателем, необходимостью выплаты определенной суммы арендодателю. На наш взгляд, принципиально положениям ГК РФ такое условие не противоречит, однако в рамках этой консультации мы не можем оценить перспективу рассмотрения судом спора об обязании арендатора, по требованию которого договор аренды расторгнут судом, уплатить арендодателю арендную плату, которая не уплачивалась в связи с предоставлением скидки.
Наконец, наиболее существенным в описанной ситуации является то обстоятельство, что упомянутое в вопросе соглашение может при определенных обстоятельствах рассматриваться как не соответствующее положениям ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ). Согласно ч. 1 этой статьи, если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее также - ЧС), арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования) предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 (далее также - Постановление N 439). Как видно из Требований, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы, начисленной за следующие периоды аренды:
- с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима - в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
- со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 - в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период.
Стороны договора аренды могут своим соглашением предусмотреть и иные условия отсрочки, но только если это не ухудшит для арендатора условия, которые предусмотрены Требованиями (п. 6 Требований). Представляется очевидным, что предоставление отсрочки лишь на срок до 25.06.2020 ухудшает условия, предусмотренные для арендатора Требованиями. Поэтому нельзя исключить, что независимо от соглашения сторон суд при определенных обстоятельствах может посчитать, что арендатору предоставлена отсрочка на условиях, установленных пунктом 3 Требований (смотрите в связи с этим также вопрос 3 и вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.04.2020). Напомним, что право арендаторов, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, на отсрочку уплаты арендной платы не зависит от предусмотренного ч.ч. 3 и 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ права арендатора требовать уменьшения арендной платы.
Кроме того, приведенные в вопросе условия, на наш взгляд, при определенных обстоятельствах могут рассматриваться как не соответствующие ч. 4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ. Указанная норма предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, включенных в вышеупомянутый перечень, право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, а в случае, если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы между сторонами не будет достигнуто соглашение об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 в одностороннем порядке (ст. 450.1 ГК РФ) отказаться от договора аренды, при условии, что договор заключен на определенный срок. При этом в случае, если арендатор откажется от договора, арендодатель не сможет истребовать с него убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора (ст. 393.1 ГК РФ), связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, а также денежную сумму, которую арендатор обязан уплатить арендодателю в случае осуществления своего права на отказ от договора, если такое условие предусмотрено договором аренды (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Таким образом, если суд квалифицирует указанную в вопросе сумму, которую арендатор будет обязан уплатить в случае отказа от исполнения договора, как платеж, предусмотренный п. 3 ст. 310 ГК РФ, во взыскании этой суммы с арендатора может быть отказано.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

8 июля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Смотрите подробнее об этом в материале: Энциклопедия решений. Односторонний отказ от договора аренды во внесудебном порядке.