Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право В октябре 2018 года был заключен договор субаренды, в соответствии с которым арендатору передано в субаренду помещение площадью 125 кв. м. Сейчас субарендодатель предъявил (пока устно) требование о доплате арендной платы за весь период в связи с тем, что фактическая площадь арендуемого помещения составляет 176 кв. м. Имеет ли право субурендодатель взыскать арендную плату за 51 кв. м и при каких условиях?

В октябре 2018 года был заключен договор субаренды, в соответствии с которым арендатору передано в субаренду помещение площадью 125 кв. м. Сейчас субарендодатель предъявил (пока устно) требование о доплате арендной платы за весь период в связи с тем, что фактическая площадь арендуемого помещения составляет 176 кв. м.
Имеет ли право субурендодатель взыскать арендную плату за 51 кв. м и при каких условиях?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Субарендодатель не вправе требовать уплаты арендной платы исходя из фактической площади (а не площади, указанной в договоре субаренды) переданного объекта аренды.

Обоснование вывода:
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ общим существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды, которое считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование). Для отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества законом могут быть предусмотрены дополнительные существенные условия. Так, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Это правило применяется и к договору аренды нежилого помещения (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
В силу ст. 310 ГК РФ договор аренды, в котором содержатся все существенные условия, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Из положений абзаца третьего п. 1 ст. 2 ГК РФ следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок. Выявление сторонами просчетов, которые не были учтены на стадии заключения договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.01.2019 N Ф08-11346/18). В этой связи суды справедливо отмечают, что риск несоответствия фактической площади передаваемого в аренду объекта и площади, указанной в договоре, несет арендодатель (смотрите, например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2014 по делу N А40-97279/2014, постановлением Девятого ААС от 22.04.2015 N 09АП-6619/15 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2015 N Ф05-9973/15 указанное решение оставлено без изменения).
Таким образом, в отсутствие волеизъявления обеих сторон договора субаренды на изменение его условий (площади переданного объекта аренды и размера арендной платы) субарендодатель не вправе требовать уплаты арендной платы исходя из фактической площади нежилого помещения (смотрите также решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2019 по делу N А65-2588/2019).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

19 мая 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.