Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Вправе ли арендодатель государственного учреждения не требовать уплаты арендной платы от арендатора, независимо от статуса арендатора, во время нерабочих дней в связи с пандемией коронавируса?

Вправе ли арендодатель государственного учреждения не требовать уплаты арендной платы от арендатора, независимо от статуса арендатора, во время нерабочих дней в связи с пандемией коронавируса?

Отношения, связанные с заключением и исполнением договора аренды государственного и муниципального недвижимого имущества (далее - договор аренды), регулируются в соответствии с положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), а также Правил, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила).
Согласно ч. 8 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении и (или) исполнении договоров аренды их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Договор аренды по результатам проведения аукциона на право его заключения заключается на условиях, указанных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации (п.п. 98, 150 Правил). К документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе (п. 115 Правил). Согласно пп. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Иными словами, после заключения договора по результатам аукциона условия, содержащиеся в проекте договора, изменены быть не могут, в том числе и по соглашению сторон. При этом пп. 3 того же пункта определяет, что документация об аукционе должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. Таким образом, законодательство допускает возможность увеличения размера арендной платы по договору аренды, заключенному в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и Правилами, на условиях, определенных документацией об аукционе и договором аренды. Однако уменьшить цену такого договора нельзя, в том числе по соглашению сторон (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 304-ЭС16-5762).
Статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) предусмотрены условия, при соблюдении которых арендатор объекта недвижимости вправе требовать от арендодателя предоставления отсрочки по уплате арендных платежей и (или) уменьшения арендной платы. Из упомянутой статьи не следует, что она не распространяется на договоры аренды государственного и муниципального имущества.
В соответствии с общими принципами права в случае коллизии норм, регулирующих одни и те же общественные отношения, применению подлежат нормы закона, принятого по времени позднее, при условии, что в нем не установлено иное. Кроме того, при конкуренции специального и общего законов, регулирующих одни и те же общественные отношения, применению подлежат нормы специального закона (смотрите, например, определение от 05.10.2000 N 199-О, определение от 03.12.1998 N 182-О, постановление Пятого ААС от 03.08.2016 N 05АП-5134/16). Закон N 98-ФЗ принят позднее Закона о защите конкуренции и может, на наш взгляд, рассматриваться как специальный по отношению к нему. Наконец, юридическая сила федерального закона выше силы нормативного акта, принятого органом исполнительной власти. Поэтому, как нам представляется, положения Закона N 98-ФЗ применимы и к отношениям по договорам аренды, заключенным в соответствии со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции*(1).
Частью 1 ст. 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности*(2) или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Соответствующие Требования установлены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439. Пунктом 2 Требований предусмотрено, что отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. При этом, как видно из п. 1 Требований, они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по указанным в вышеприведенной норме Закона N 98-ФЗ договорам, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434.
Таким образом, если арендатор осуществляет деятельность в отрасли, включенной в вышеупомянутый Перечень, он вправе требовать от арендодателя предоставления отсрочки по уплате арендной платы на условиях, предусмотренных п. 3 Требований.
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органами власти указанных решений. Как видно из приведенной формулировки, она не предусматривает возможности предъявления арендатором требования об освобождении его от внесения арендной платы, и в ней отсутствует указание на обязанность арендодателя удовлетворить соответствующее требование арендатора. Таким образом, арендатор вправе обратиться к арендодателю лишь с требованием об уменьшении арендной платы, а в случае отказа арендодателя уменьшить арендную плату требовать этого арендатор сможет лишь в судебном порядке. Перспектива удовлетворения такого требования зависит, в частности, от того, будет ли арендатором доказана невозможность использования объекта аренды. Не исключено, что в случае возникновения спора независимо от положений Закона N 98-ФЗ арендатор может быть освобожден от обязанности уплачивать арендную плату за тот период, в течение которого арендатор был лишен возможности пользоваться помещением (смотрите, например, определение ВС РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017). Однако подчеркнем, что нормативных актов, которые бы прямо предусматривали возможность освобождения не являющихся к субъектом малого и среднего предпринимательства арендаторов от арендной платы на период, когда в связи с введением режима повышенной готовности они лишены возможности использовать объект аренды, на сегодняшний день не принято. Практика применения ст. 19 Закона N 98-ФЗ и постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434 на текущий момент не сформирована.
В соответствии с п. 1 ст. 296, п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве оперативного управления. Формально под распоряжением имуществом в контексте этой нормы можно понимать совершение сделок, направленных на переход права собственности, владения и (или) пользования в отношении недвижимости. В таком контексте изменение условий договора об арендной плате распоряжением имуществом не является. Но следует учитывать, что в правоприменительной практике сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой возможность использования учреждениями закрепленным за ними на праве оперативного управления государственным имуществом должна оцениваться с точки зрения обеспечения более эффективной организации деятельности учреждения и рационального использования такого имущества (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21). Следовательно, изменение условий использования имущества, влияющее на сумму оплаты аренды, может иметь значение при оценке собственником возможности предоставления его во владение (или) пользование арендатору. Кроме того, как отмечено выше, в законодательстве отсутствуют нормы, которые бы позволяли уменьшить размер арендной платы по договору аренды государственной недвижимости. Мы не можем однозначно оценить риски, которые могут возникнуть у бюджетного учреждения в связи с непредъявлением арендатору требований о внесении арендной платы, в том числе за периоды, в течение которых арендатор не пользовался объектом аренды в связи с указанными в вопросе обстоятельствами. Поэтому, на наш взгляд, во избежание неблагоприятных последствий целесообразно внести в договор аренды соответствующие изменения. А по вышеприведенным причинам изменение условий договора аренды об арендной плате (предоставление арендатору "арендных каникул", уменьшение суммы оплаты аренды и т.п.) следует согласовать с органом, осуществляющим полномочия собственника имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

17 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Отметим, что на сегодняшний день рядом правовых актов отдельно предусматриваются, по существу, аналогичные гарантии для арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства (смотрите, например, распоряжение Правительства РФ от 19 марта 2020 г. N 670-р, постановление Правительства Ростовской области от 30 марта 2020 г. N 254, постановление Правительства Архангельской области от 7 апреля 2020 г. N 167-пп, распоряжение администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области от 7 апреля 2020 г. N 164-р, распоряжение Правительства Челябинской области от 3 апреля 2020 г. N 186-рп, Указ Главы Республики Саха (Якутия) от 24 марта 2020 г. N 1075).
*(2) На территории Республики Саха (Якутия) режим повышенной готовности введен Указом Главы Республики Саха (Якутия) от 17 марта 2020 г. N 1055.