Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право На основании договора ипотеки передается право аренды на земельный участок, который находится в государственной собственности. Оценка переданного права в договоре - в двадцать раз меньше, чем в отчете оценщика (данная оценка обязательна в силу закона). Также в договоре ипотеки указано, что данная цена не является ценой реализации. Отчет оценщика представлен в регистрирующий орган совместно с договором ипотеки. Является ли основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки то обстоятельство, что стороны указали в договоре оценку права аренды в размере меньшем, чем рыночная стоимость в соответствии с отчетом оценщика?

На основании договора ипотеки передается право аренды на земельный участок, который находится в государственной собственности. Оценка переданного права в договоре - в двадцать раз меньше, чем в отчете оценщика (данная оценка обязательна в силу закона). Также в договоре ипотеки указано, что данная цена не является ценой реализации. Отчет оценщика представлен в регистрирующий орган совместно с договором ипотеки.
Является ли основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки то обстоятельство, что стороны указали в договоре оценку права аренды в размере меньшем, чем рыночная стоимость в соответствии с отчетом оценщика?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Установление в договоре об ипотеке права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оценки предмета ипотеки в размере менее его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, не является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки.

Обоснование позиции:
Ипотека как обременение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).
Отметим, что договоры ипотеки, заключенные после 01.07.2014, государственной регистрации не подлежат (ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 23.04.2019 N 49-КГ19-9). Регистрируется именно ипотека как обременение, при этом для осуществления государственной регистрации в орган регистрации прав должен быть представлен договор об ипотеке (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Согласно ст. 27 Закона N 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права возможен, если не устранены причины, препятствующие такой регистрации, указанные в ст. 26 того же Закона, к числу которых относятся, помимо прочего, несоответствие содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства РФ; ничтожность сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости (п.п. 7, 13 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона N 102-ФЗ в договоре об ипотеке должна быть указана, в частности, оценка предмета ипотеки.
Абзацем первым п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 того же федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Согласно абзацу второму п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
Как отмечают судьи, применительно к праву аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как предмету ипотеки в указанных нормах (п. 3 ст. 9, ст. 67 Закона N 102-ФЗ) речь идет об оценке земельного участка как объекта ипотеки, а не об оценке передаваемого в залог права аренды земельного участка (постановление Седьмого ААС от 11.05.2011 N 07АП-5024/09, апелляционное определение Свердловского областного суда от 16.02.2017 по делу N 33-2974/2017).
Таким образом, при залоге права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оценка права аренды устанавливается в договоре по соглашению между залогодателем и залогодержателем.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 названного Закона).
В судебной практике сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными.
Из п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ не следует, что при ипотеке права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласованная сторонами оценка предмета ипотеки должна быть равна рыночной стоимости этого права согласно отчету оценщика. Поэтому несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является основанием для признания договора недействительным. Этот вывод поддерживается судебной практикой. При этом судьи отмечают, что упомянутое несоответствие может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении вопроса об обращении на него взыскания (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2010 по делу N А33-29306/04, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 N Ф08-6600/06, Пятнадцатого ААС от 16.05.2014 N 15АП-3037/14 и от 30.04.2008 N 15АП-2346/2008, Второго ААС от 30.05.2014 N 02АП-1325/14).
Поэтому, с нашей точки зрения, то обстоятельство, что в договоре об ипотеке права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оценка предмета ипотеки установлена в размере менее его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, не является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Стоимость, начальная продажная цена и оценка заложенного имущества;
- Вопрос: Согласно ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Достаточно ли сторонам согласовать залоговую стоимость в договоре, или обязательно составление отчета о рыночной стоимости земельного участка? Может ли Росреестр отказать в регистрации в случае непредставления данного отчета? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2014 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

16 января 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.