Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право ООО по договору управления оказывает услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. В соответствии с п. 12 ст. 162 ЖК РФ по результатам исполнения договора управления образовалась экономия, которая, по мнению УК, не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг. Собственники МКД с этим несогласны. Каковы критерии оценки надлежащего и ненадлежащего качества оказанных услуг?

ООО по договору управления оказывает услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. В соответствии с п. 12 ст. 162 ЖК РФ по результатам исполнения договора управления образовалась экономия, которая, по мнению УК, не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг. Собственники МКД с этим несогласны. Каковы критерии оценки надлежащего и ненадлежащего качества оказанных услуг?

С 11 января 2018 г. вступила в силу норма ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой в случае, если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством РФ. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Правительство РФ, в свою очередь, внесло соответствующую норму в п. 17 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, далее - Правила N 491). В случае если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом управляющей организацией получена экономия в соответствии с частью 12 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении качества оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, качество таких услуг и (или) работ считается ненадлежащим, если о ненадлежащем качестве таких услуг и (или) работ в период, за который управляющей организацией представлен отчет о выполнении указанного договора, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. При этом в силу п. 16 Правил N 491 такой акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
При этом в разделе X Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354, далее - Правила N 354), который регулирует порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, по сути, предусмотрено несколько способов установления данного факта (не только путем составления исполнителем акта), что непосредственно вытекает из п. 111 Правил N 354:
а) обнаружение исполнителем факта нарушения качества коммунальной услуги всем или части потребителей, что фиксируется исполнителем в журнале учета таких фактов (п.п. 104, 107 Правил N 354);
б) доведение потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы сообщения о факте нарушения качества коммунальной услуги, что фиксируется исполнителем в журнале регистрации сообщений потребителей, если в ходе проведенной в соответствии с настоящим разделом проверки такой факт будет подтвержден, в том числе по результатам проведенной экспертизы (п. 108 Правил N 354);
в) нарушение качества коммунальной услуги, которое было зафиксировано коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета или иным средством измерения, которое предназначено для этих целей и используется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о единстве измерений, если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения;
г) нарушение качества коммунальной услуги, которое было зафиксировано в акте проверки качества предоставляемых коммунальных услуг, составленном потребителем в соответствии с п. 110.1 Правил N 354, в случае если нарушение качества было подтверждено в ходе проверки факта нарушения качества коммунальной услуги или в результате проведения экспертизы качества коммунальной услуги.
Мы полагаем, что данные способы установления фактов ненадлежащего качества оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны применяться наряду с составлением исполнителем акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Верховный Суд РФ, признавая п. 16 Правил N 491 не противоречащим действующему законодательству, в решении от 5 сентября 2012 г. N АКПИ12-1004 подтвердил данную позицию, указав, что положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги.
Поскольку не так много времени прошло с 11 января 2018 г., говорить об устоявшейся судебной практике по данному вопросу не приходится. Нам не известно ни об одном споре об оставлении экономии управляющей компанией, который бы дошел до Верховного Суда РФ.
К примеру, в решении Новгородского районного суда Новгородской области от 08 ноября 2018 г. по делу N 2-4112/2018 суд оставил экономию денежных средств в распоряжении управляющей компании, поскольку истец не представил допустимых доказательств непредоставления или предоставления услуг или работ ненадлежащего качества; претензии были предъявлены после получения извещения о расторжении договора управления; отчет о финансово-хозяйственной деятельности был утвержден на общем собрании, при этом каких-либо претензий управляющей компании на собрании не было заявлено. Схожие обстоятельства положены в основу решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 22 января 2019 г. по делу N 2-38/2019.
Без какой-либо особой мотивировки отказали во взыскании с управляющей компании суммы экономии Ленинский районный суд г. Новосибирска Новосибирской области в решении от 28 сентября 2018 г. по делу N 2-530/2018 и Арбитражный суд Московской области в решении от 9 июля 2019 г. по делу N А41-36796/2019.
Арбитражный суд Хабаровского края в решении от 30 марта 2018 г. по делу N А73-1322/2018 сослался на то, что отчеты об исполнении условий договора управления согласованы с собственниками, опубликованы в установленном порядке и не были обжалованы в суде; коллективные акты о ненадлежащем качестве услуг в адрес Исполнителя (ответчика) в период управления последним многоквартирным домом не направлялись; включенные и выполненные виды работ, являющиеся дополнительными по отношению к условиям договора и выполненные ответчиком в многоквартирном доме, были произведены без каких-либо возражений и в интересах собственников общего имущества в многоквартирном доме, являющихся выгодоприобретателями по договору.
Однако в практике есть и противоположные решения. Так, Арбитражный суд Ростовской области в решении от 2 июля 2019 г. по делу N А53-3152/2019 взыскал суммы экономии на основании норм о неосновательном обогащении, не исследуя качество оказанных управляющей компанией услуг.
А основанием для отказа в применении ч. 12 ст. 162 ЖК РФ в решении Арбитражного суда Костромской области от 14 октября 2019 г. по делу N А31-15578/2018 послужил составленный собственниками спорного многоквартирного дома акт, подтверждающий оказание услуг и выполнения работ ответчиком ненадлежащего качества.
В свою очередь, Арбитражный суд Сахалинской области в решении от 16 сентября 2019 г. по делу N А59-1394/2019 пришел к выводу о том, что для того, чтобы оставить себе экономию средств, управляющая организация должна получить подписанные собственниками помещений в многоквартирном жилом доме акты приемки оказанных услуг и выполненных работ, составленные в соответствии с требованиями пункта 9 Правил оказания услуг и выполнения работ", утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 (форма акта утверждена приказом Минстроя РФ от 26 октября 2015 г. N 761/пр); однако каких-либо актов об оказании услуг надлежащего качества ответчик в ходе рассмотрения дела не представил; к тому же о ненадлежащем качестве оказываемых услуг неоднократно указывал истец, в подтверждение чего представил соответствующие фототаблицы.
Обнаружить судебные акты вышестоящих инстанций по аналогичным спорам нам не удалось.
Таким образом, следует констатировать, что в настоящее время судебная практика еще не выработала однозначные критерии решения данного вопроса.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Прибыткова Мария

Ответ прошел контроль качества

6 декабря 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.