Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Регистратор полагает, что в регистрации соглашения о сервитуте (земельный участок находится в государственной собственности субъекта РФ) должно быть отказано по причине того, что в день сдачи на регистрацию соглашения о сервитуте права аренды на участок перешли к другому лицу. В один и тот же день сдано на регистрацию соглашение о сервитуте и правообладателю проведена регистрация по переходу прав аренды на участок. Договор аренды в отношении земельного участка не прекращается, а производится замена стороны (арендатора, подписавшего соглашение о сервитуте) в таком договоре. Формулировка регистратора из уведомления о приостановке: "лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости". Вместе с тем соглашение подписано за пять дней до сдачи на регистрацию, на тот момент правообладателем было надлежащее лицо, которое подписало соглашение о сервитуте. Насколько правомерен отказ регистратора в данном случае?

Регистратор полагает, что в регистрации соглашения о сервитуте (земельный участок находится в государственной собственности субъекта РФ) должно быть отказано по причине того, что в день сдачи на регистрацию соглашения о сервитуте права аренды на участок перешли к другому лицу. В один и тот же день сдано на регистрацию соглашение о сервитуте и правообладателю проведена регистрация по переходу прав аренды на участок. Договор аренды в отношении земельного участка не прекращается, а производится замена стороны (арендатора, подписавшего соглашение о сервитуте) в таком договоре. Формулировка регистратора из уведомления о приостановке: "лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости". Вместе с тем соглашение подписано за пять дней до сдачи на регистрацию, на тот момент правообладателем было надлежащее лицо, которое подписало соглашение о сервитуте.
Насколько правомерен отказ регистратора в данном случае?

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут в отношении земельного участка представляет собой право ограниченного использования такого участка лицом, являющимся собственником соседнего земельного участка или иной недвижимости, для обеспечения прохода и проезда по нему, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут по общему правилу устанавливается на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка, и только в случае недостижения ими согласия - в судебном порядке.
При этом в силу положений п. 6 ст. 274 ГК РФ и п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности и переданного в аренду более чем на год, может заключить арендатор такого участка.
Приведенные нормы указывают на то, что для возникновения сервитута необходимо прежде всего волеизъявление лица, уполномоченного на заключение соответствующего соглашения в отношении конкретного земельного участка.
Однако также необходимо учитывать и то, что сервитут представляет собой не только ограниченное вещное право лица, в пользу которого он установлен (п. 1 ст. 216 ГК РФ), но и, в первую очередь, обременение земельного участка, сохраняющееся при изменении собственников и иных законных владельцев такого участка (п. 2 ст. 274 и п. 1 ст. 275 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)). Поэтому он подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 и п. 3 ст. 274 ГК РФ) и считается возникшим с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Иными словами, само по себе заключение соглашения о сервитуте порождает определенные права и обязанности только у сторон такого соглашения, и лишь с момента внесения записи о соответствующем праве в единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН, реестр) данное право обременяет земельный участок и переходит вместе с ним от владельца к владельцу.
Это связано прежде всего с тем, что одними из основных принципов регистрации прав на недвижимое имущество и его обременений являются обеспечение достоверности и доступности сведений о них неограниченному кругу лиц (ч. 1 ст. 7 Закона N 218-ФЗ). Соответственно, лица, вступающие во владение тем или иным недвижимым имуществом, в том числе и земельным участком, должны иметь возможность получить из реестра сведения о правах третьих лиц на это имущество, которые имеют место к моменту вступления их во владение таким имуществом.
Данное обстоятельство особо подчеркивается в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.
Таким образом, вышеизложенное не позволяет признать сервитут возникшим в том случае, если соглашение о его установлении было заключено с предыдущим владельцем земельного участка, однако до перемены такого владельца сервитут не был зарегистрирован в ЕГРН. Указанный вывод неоднократно делался в правоприменительной практике (смотрите, например, решение Арбитражного суда Камчатского края от 18.03.2010 по делу N А24-5288/2009, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2007 по делу N А32-2155/07, апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2015 N 33-45918/15, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25.04.2018 по делу N 33-8370/2018, определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21.09.2011 по делу N 33-8218/2011, решение Вологодского городского суда Вологодской области от 05.09.2018 по делу N 2-6998/2018).
В связи с этим после перемены владельца участка (в рассматриваемом случае - арендатора) необходимо заключение нового соглашения, поскольку новый арендатор не выражал своего согласия на установление сервитута, который не считался возникшим на момент приобретения им права аренды на соответствующий участок.
Соответственно, отказ регистрирующего органа в регистрации сервитута в рассматриваемом случае правомерен.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

19 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.