Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Каким образом оформляется право собственности на тепловые коммуникации, проложенные по территории торгового центра, а именно инженерные коммуникации, расположенные на земельном участке торгового центра, которые передавались в уставный капитал владеющей этим торговым центром организации в 2004 году (регистрация прав на данные коммуникации в ЕГРН отсутствует)? Если в настоящее время эти коммуникации принимаются на учет префектурой как бесхозное имущество, можно ли подтвердить право собственности на этот объект недвижимости?

Каким образом оформляется право собственности на тепловые коммуникации, проложенные по территории торгового центра, а именно инженерные коммуникации, расположенные на земельном участке торгового центра, которые передавались в уставный капитал владеющей этим торговым центром организации в 2004 году (регистрация прав на данные коммуникации в ЕГРН отсутствует)? Если в настоящее время эти коммуникации принимаются на учет префектурой как бесхозное имущество, можно ли подтвердить право собственности на этот объект недвижимости?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему.
По нашему мнению, исходя из определения, данного в п. 10.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), инженерные сети - водопроводы, линии связи и т.п. - могут быть отнесены к линейным объектам - объектам капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ) и, соответственно, объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Однако окончательно данный вопрос может быть решен только с помощью специалистов в области недвижимости, в частности - линейных объектов.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Порядок государственной регистрации в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Статья 2 Закона N 122-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Соответственно, как указано в п. 12 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (далее - Постановление NN 10, 22), при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно п. 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено этим Законом.
Внесение имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица также следует считать сделкой (ст. 153 ГК РФ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации внесение имущества в уставный капитал происходило в 2004 году, то есть после вступления в силу Закона N 122-ФЗ, право собственности на него должно было быть предварительно зарегистрировано учредителем юридического лица, равно как и должна была быть зарегистрирована передача его учреждаемой организации, которая должна была стать его собственником (ст. 213 ГК РФ). Однако в описываемой ситуации этого не произошло.
При этом согласно правовой позиции, отраженной в п. 59 Постановления NN 10, 22, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 6 Закона N 122-ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в силу нормы законодательства, устанавливающего иное, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (в данном пункте дана ссылка на утративший силу пункт статьи Гражданского кодекса РФ, однако в настоящее время аналогичная норма п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, однако к возникновению права собственности на недвижимое имущество, внесенное в виде вклада в уставный капитал, она не относится, ввиду чего п.п. 12, 59 Постановления NN 10, 22 остаются актуальными в настоящее время).
Исходя из этого, суды, как правило, отказывают в признании права собственности на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада в уставный капитал без регистрации права собственности и его перехода в ЕГРП - смотрите постановление АС Дальневосточного округа от 14.03.2016 N Ф03-552/16, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 07.03.2018 N Ф02-7134/17, постановление АС Уральского округа от 03.06.2019 N Ф09-2798/19, постановление АС Московского округа от 27.04.2017 N Ф05-1746/17, постановление АС Центрального округа от 13.09.2016 N Ф10-3219/16 (последнее постановление оставлено в силе определением Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 310-ЭС16-16889).
Более того, есть прецеденты, когда в аналогичных или схожих обстоятельствах суды отказывали в признании приобретения права собственности по истечении приобретательской давности, ссылясь, помимо вышеуказанных, на п. 15 Постановления NN 10, 22, в котором была сформулирована позиция, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. В силу вышеприведенной позиции организация, в уставный капитал которой вносился объект недвижимости, должна знать, что право собственности на него возникает с момента ее государственной регистрации (смотрите постановление Одиннадцатого ААС от 26.06.2018 N 11АП-8037/18, постановление АС Центрального округа от 03.10.2018 N Ф10-3774/18).
Вместе с тем считаем необходимым также учесть, что согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 24.09.2013 N 1160/13, объекты, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком. Соответственно, если будет доказано, что инженерные коммуникации на земельном участке предназначены для обслуживания здания, они должны рассматриваться как принадлежность этого здания, что исключает необходимость их отдельной государственной регистрации как объекта недвижимости и, соответственно, перехода прав на них. Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановление АС Волго-Вятского округа от 07.04.2016 N Ф01-832/16, постановление АС Северо-Кавказского округа от 28.07.2017 N Ф08-5212/17, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2016 N Ф02-6343/16, постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.08.2016 N Ф04-3141/16).
Однако обратим внимание, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 определена правовая позиция по применению положений ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик. Поэтому окончательно вопрос может решить только суд, оценив конкретные обстоятельства дела (смотрите, например, постановление АС Уральского округа от 17.07.2018 N Ф09-3657/18).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

3 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.