Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Коммерческой организацией, владеющей земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, проведены мероприятия по переоформлению указанного права на участок путем приобретения его в собственность. Договор купли-продажи земельного участка в дальнейшем судом признан недействительной сделкой по той причине, что действия по распоряжению участком исходили от неуполномоченного публично-правового образования. Влечет ли факт признания договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой сохранение за организацией права постоянного (бессрочного) пользования участком с учетом положений ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок и того обстоятельства, что действительность права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшего до введения в действие Земельного кодекса РФ, сроком не ограничена?

Коммерческой организацией, владеющей земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, проведены мероприятия по переоформлению указанного права на участок путем приобретения его в собственность. Договор купли-продажи земельного участка в дальнейшем судом признан недействительной сделкой по той причине, что действия по распоряжению участком исходили от неуполномоченного публично-правового образования.
Влечет ли факт признания договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой сохранение за организацией права постоянного (бессрочного) пользования участком с учетом положений ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок и того обстоятельства, что действительность права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшего до введения в действие Земельного кодекса РФ, сроком не ограничена?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При указанных обстоятельствах организация сохраняет право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое имелось у нее на момент совершения сделки купли-продажи.

Обоснование позиции:
В соответствии с положениями пункта 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка является недействительной с момента ее совершения. Данное правило в равной мере распространяется как на ничтожные сделки, так и на оспоримые сделки, признанные недействительными судом. Последние также не влекут юридических последствий с момента их совершения (а не с момента, когда их недействительность установлена судебным актом).
Общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция: каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по такой сделке. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что организация-покупатель получает обратно уплаченные по договору купли-продажи средства, а право собственности на участок возвращается к законному владельцу.
Одновременно с этим - поскольку реституция подразумевает возвращение сторон в состояние, имевшее место на момент совершения сделки - следует признать действующим договор постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, действовавший в период, предшествующий сделке купли-продажи. То есть организация-покупатель, лишившаяся права собственности на участок в результате признания сделки недействительной, восстанавливает право пользования этим же участком, имевшееся у нее на момент совершения сделки.
Применительно к договору аренды Пленум ВАС РФ в постановлении от 17.11.2011 N 73 указал, что в общем случае продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ), при этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися (п. 5 постановления). На наш взгляд, указанное правило в полной мере применимо и к ситуации, когда вместо арендных отношений имеют место отношения по договору постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Имеется также судебная практика, прямо указывающая на восстановление права постоянного (бессрочного) пользования имуществом после признания соответствующей сделки недействительной. Смотрите, например:
- решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 августа 2011 г. по делу N А53-12059/2011 (смотрите также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2012 г. N Ф08-8199/11 по делу N А53-12059/2011);
- решение Арбитражного суда Ставропольского края от 7 марта 2019 г. по делу N А63-14740/2018;
- решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 октября 2018 г. по делу N А40-116583/2018.
В некоторых из указанных решений лицо, в пользу которого было восстановлено право постоянного (бессрочного) пользования, не являлось стороной недействительной сделки, однако, на наш взгляд, данное обстоятельство существенного значения не имеет - принципиальным является то, что в отношении имущества, выступавшего предметом недействительной сделки, восстановлен правовой режим, действовавший до момента ее совершения.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

22 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.