Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в здании. В здании есть еще несколько нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам, в том числе есть подземные парковки. Управление общим имуществом здания осуществляет управляющая компания (далее УК). На 1 и 2 этажах здания установлена система кондиционирования (чиллер). Договор на электроснабжение для чиллера заключен УК с энергоснабжающей организацией. УК выставляет счета за электроснабжение чиллера собственникам нежилых помещений здания пропорционально площадям их помещений. Собственникам парковок счета не выставляет. Система кондиционирования в здании была запроектирована изначально. Каким образом должно осуществляться возмещение? Необходимо ли проведение общего собрания собственников? Обязаны ли собственники парковок участвовать в возмещении расходов?

Учреждению на праве оперативного управления принадлежат нежилые помещения, находящиеся в здании. В здании есть еще несколько нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам, в том числе есть подземные парковки. Управление общим имуществом здания осуществляет управляющая компания (далее УК). На 1 и 2 этажах здания установлена система кондиционирования (чиллер). Договор на электроснабжение для чиллера заключен УК с энергоснабжающей организацией. УК выставляет счета за электроснабжение чиллера собственникам нежилых помещений здания пропорционально площадям их помещений. Собственникам парковок счета не выставляет. Система кондиционирования в здании была запроектирована изначально.
Каким образом должно осуществляться возмещение? Необходимо ли проведение общего собрания собственников? Обязаны ли собственники парковок участвовать в возмещении расходов?

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник по общему правилу несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества (ст. 249 ГК РФ).
Законом прямо не урегулированы отношения, возникающие между собственниками помещений и машино-мест в нежилом здании в связи с распределением расходов на содержание общего имущества в таком здании.
В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 (далее - Постановление N 64) указано, что, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, к таким отношениям по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом к общему имуществу здания относится, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления N 64).
Аналогичный правовой подход представлен в п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.
Поскольку в рассматриваемой ситуации система кондиционирования представляет собой оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в здании, она может быть отнесена к общему имуществу собственников помещений в здании (смотрите также постановление Семнадцатого ААС от 31.07.2018 N 17АП-8433/18).
Расходы на содержание такого имущества собственники помещений в здании обязаны нести в силу требования закона (ст. 249 ГК РФ). Собственники вправе своим решением установить порядок участия в расходах на содержание общего имущества здания (п. 6 Постановления N 64). Однако отсутствие такого решения, как мы полагаем, не освобождает собственника помещения от обязанности нести затраты на содержание общего имущества, включая обеспечение его снабжения электрической энергией, соразмерно его доле в праве общей долевой собственности.
Вопрос о том, обязаны ли нести такие расходы собственники машино-мест (подземной парковки) в нежилом здании, не получил однозначного решения в правоприменительной практике. Неоднозначность решения этого вопроса предопределяется тем, что машино-места не относятся ни к жилым, ни к нежилым помещениям в здании (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Машино-место представляет собой индивидуально определенную часть здания или сооружения, предназначенную исключительно для размещения транспортного средства (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).
Вместе с тем, как следует из приведенных норм, машино-место является конструктивной частью здания наряду с помещениями, расположенными в этом здании. Состояние общего имущества здания может непосредственно влиять на возможность использования машино-мест по их назначению. Поэтому, с нашей точки зрения, к собственникам машино-мест могут быть применены нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в здании, которые возникают в связи с использованием общего имущества в здании.
Этот вывод косвенно подтверждается п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, согласно которому, если в результате реконструкции многоквартирного дома произойдет уменьшение размера общего имущества в этом доме, для проведения реконструкции требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме либо согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
Заметим, что суды зачастую указывают на правомерность привлечения собственников машино-мест (подземных парковок, автостоянок), расположенных в здании, к участию в расходах на содержание общего имущества в таком здании наряду с собственниками помещений в нем (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 17.11.2016 N Ф05-16499/16, Семнадцатого ААС от 25.10.2018 N 17АП-13839/18 и от 22.08.2014 N 17АП-8915/14).
Однако в судебной практике представлен и другой правовой подход к решению этого вопроса. Этот подход основан на том, что собственники машино-мест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, водоснабжения, контроля доступа и т.д.). Стоимость обслуживания общего имущества, относящегося к подземному паркингу, должна рассчитываться в соответствии с отдельной сметой расходов и доходов собственников машино-мест. Следовательно, собственники помещений в здании не должны нести расходы, связанные с содержанием паркинга, который представляет собой специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления). Бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках машино-мест (постановления Девятого ААС от 01.04.2019 N 09АП-70408/18, Седьмого ААС от 13.09.2018 N 07АП-6833/18, Девятнадцатого ААС от 15.12.2016 N 19АП-6215/16).
Такой подход предполагает, что собственники машино-мест в подземных парковках обязаны участвовать в расходах по содержанию только того общего имущества, которое относится к паркингу как изолированной части здания. Нести расходы на содержание общего имущества здания, которое расположено вне паркинга, они не обязаны.
Вместе с тем такая позиция не вполне бесспорна, так как подземный паркинг не является отдельным видом недвижимости, а представляет собой часть здания (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Как отмечают судьи, неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не слагает с собственника этого имущества обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе и участие каждого из собственников в расходах по общему имуществу в соответствии с его долей является обязательным (постановление Девятого ААС от 01.11.2017 N 09АП-49033/17).
Поэтому, с нашей точки зрения, собственники машино-мест в подземном паркинге не освобождены от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в здании, включая оплату электроэнергии, потребляемой системой кондиционирования (учитывая, что в этой ситуации она была запроектирована при строительстве здания). Однако, поскольку такие отношения однозначным образом нормативно не урегулированы, а единообразной судебной практики по вопросу о составе общего имущества, расходы на содержание которого обязаны нести собственники машино-мест в здании, на сегодняшний день не сформировано, мы не исключаем, что в спорной ситуации суд признает взимание таких затрат с собственников машино-мест неправомерным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.