Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Возможна ли уступка (перемена лиц в обязательстве) по договору купли-продажи недвижимого имущества (реализация имущества должника в соответствии с законодательством об исполнительном производстве), заключенному на торгах (при этом договор еще не прошел государственную регистрацию)?

Возможна ли уступка (перемена лиц в обязательстве) по договору купли-продажи недвижимого имущества (реализация имущества должника в соответствии с законодательством об исполнительном производстве), заключенному на торгах (при этом договор еще не прошел государственную регистрацию)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Уступка прав по указанному в вопросе договору не допускается.

Обоснование позиции:
Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 54).
Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
В силу ч. 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Таким образом, в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи мог быть заключен только путем проведения торгов. Следовательно, уступка покупателем прав, возникших из такого договора, не допускается. Разумеется, покупатель сможет по своему усмотрению распорядиться приобретенным объектом после государственной регистрации перехода к нему права собственности на этот объект (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 551, п.п. 1, 2 ст. 209, ст. 218 ГК РФ). Однако замена стороны в заключенном по результатам торгов договоре купли-продажи противоречит п. 7 ст. 448 ГК РФ. Обязательства, возникшие из такого договора, должны быть исполнены заключившими его лицами.
Правоприменительной практики, где бы рассматривались аналогичные ситуации, мы не обнаружили. Косвенным подтверждением изложенному, на наш взгляд, могут служить, например, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2018 г. N 11АП-7618/18, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2018 г. N 03АП-6260/18. В судебной практике мы обнаружили и иной подход, основанный на том, что п. 7 ст. 448 ГК РФ, устанавливая запрет на уступку прав и перевод долга, вытекающих из заключенного на торгах договора, не исключает возможности уступки прав по обязательству, которое уже исполнено обязанной стороной (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 июня 2017 г. N Ф09-3473/17 по делу N А60-59937/2016). Однако, на наш взгляд, такой подход не соответствует буквальному содержанию упомянутой нормы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

18 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.