Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право 1. Имеет ли право конкурсный управляющий самостоятельно при банкротстве застройщика включить в реестр требований кредиторов (реестр требований о передаче жилых помещений) кредитора - участника долевого строительства после закрытия реестра? Или участнику строительства необходимо обязательно обратиться в суд с ходатайством о восстановлении пропущенного срока? 2. Застройщик заключил договор аренды с последующим выкупом одного земельного участка с организацией - ООО, далее стороны заключили четыре дополнительных соглашения (1 - незначительные изменения, 2-3 - разделили один земельный участок на семь земельных участков). Затем в четвертом дополнительном соглашении отказались от условия последующего выкупа и установили аренду без последующего выкупа одного из семи земельных участков с ценой больше, чем на все ранее заявленные семь участков. При этом стороны заключили договоры купли-продажи шести участков, которые в судебном порядке были расторгнуты в связи с неоплатой. Застройщик получил разрешение на строительство на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом. Участки находятся в собственности арендодателя, но с обременением участников долевого строительства. Между застройщиком и арендодателем должен был быть взаимозачет, но, по словам арендодателя, он не построил здание (а по словам застройщика, он отказался покупать здание). В итоге арендодатель пытается включиться в реестр требований кредиторов на очень большую сумму по аренде одного земельного участка. Каков статус земельного участка? Как защитить права участников долевого строительства? Что дальше делать с земельным участком?

1. Имеет ли право конкурсный управляющий самостоятельно при банкротстве застройщика включить в реестр требований кредиторов (реестр требований о передаче жилых помещений) кредитора - участника долевого строительства после закрытия реестра? Или участнику строительства необходимо обязательно обратиться в суд с ходатайством о восстановлении пропущенного срока?
2. Застройщик заключил договор аренды с последующим выкупом одного земельного участка с организацией - ООО, далее стороны заключили четыре дополнительных соглашения (1 - незначительные изменения, 2-3 - разделили один земельный участок на семь земельных участков). Затем в четвертом дополнительном соглашении отказались от условия последующего выкупа и установили аренду без последующего выкупа одного из семи земельных участков с ценой больше, чем на все ранее заявленные семь участков.
При этом стороны заключили договоры купли-продажи шести участков, которые в судебном порядке были расторгнуты в связи с неоплатой.
Застройщик получил разрешение на строительство на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом.
Участки находятся в собственности арендодателя, но с обременением участников долевого строительства.
Между застройщиком и арендодателем должен был быть взаимозачет, но, по словам арендодателя, он не построил здание (а по словам застройщика, он отказался покупать здание). В итоге арендодатель пытается включиться в реестр требований кредиторов на очень большую сумму по аренде одного земельного участка.
Каков статус земельного участка? Как защитить права участников долевого строительства? Что дальше делать с земельным участком?

Особенности банкротства юридических лиц - застройщиков установлены параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), которые имеют приоритет над общими положениями этого Закона (ст. 168 Закона N 127-ФЗ).
Анализ норм указанного параграфа показывает, что приоритетом законодателя является защита прав кредиторов - участников долевого строительства (далее - участники ДС). Участники ДС признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, признаваемыми таковыми в любом деле о банкротстве, включая конкурсных кредиторов*(1), а также уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства, и публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) (ст. 201.2 Закона N 127-ФЗ). Требования, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве, вносятся в реестр кредиторов, наряду со сведениями об объектах недвижимости, которые участники ДС должны были получить в собственность по итогам исполнения указанных договоров, вносятся в специальный реестр (ст. 201.7 Закона N 127-ФЗ). Причем конкурсный управляющий в течение максимум 15 дней с даты своего назначения уведомляет всех выявленных участников ДС об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ). Требования участников ДС включаются в соответствующий реестр не позднее 3 месяцев со дня получения указанного уведомления, независимо от даты закрытия реестра требований конкурсных кредиторов (п. 4 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ). Помимо собрания кредиторов при банкротстве застройщика проводится и собрание участников ДС (ст. 201.12 Закона N 127-ФЗ).
Земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства (п. 6 ч. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ, далее - ЗУ), наряду с самим объектом строительства (далее - ОС)*(2) рассматриваются в качестве главных активов застройщика-банкрота, обеспечивающих удовлетворение требований участников ДС.
Правила, установленные параграфом 7 главы IX Закона N 127-ФЗ, применяются независимо от того, владеет ли застройщик ЗУ на праве собственности, аренды или субаренды, и от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на ОС (п. 2 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ).
Если строительство ОС было начато*(3), арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды ЗУ с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды ЗУ с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным ЗУ иным образом. О принятии таких обеспечительных мер арбитражный суд уведомляет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения ЗУ (п.п. 1, 3 ст. 201.3 Закона N 127-ФЗ). Эти обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика, если иное не предусмотрено Законом N 127-ФЗ (п. 4 ст. 201.3 Закона N 127-ФЗ).
Мероприятия по завершению строительства ОС, в отношении которых привлекались средства участников ДС, могут осуществляться за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами, который может быть обеспечен залогом объектов незавершенного строительства и ЗУ или прав на ЗУ, то есть в том числе и прав по договору аренды или субаренды, если застройщик владеет ЗУ на основе одного из таких договоров (п. 1 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ).
Если строительство ОС начато, но не завершено, конкурсный управляющий не позднее чем через 3 месяца со дня истечения вышеуказанного срока для предъявления требований участников ДС обязан вынести на рассмотрение собрания участников ДС вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников ДС путем передачи прав застройщика на ОС и ЗУ созданному участниками ДС жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (п. 1 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ). Подчеркнем, что речь идет и о передаче прав на ЗУ, в том числе прав аренды (субаренды), что подтверждает п. 10 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ, в силу которого согласие арендодателя ЗУ на передачу участникам строительства прав застройщика на этот ЗУ не требуется. Условия, при совокупном соблюдении которых возможна такая передача, перечислены в п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ, важнейшими среди которых, на наш взгляд, являются:
- непревышение стоимости прав застройщика на ОС и ЗУ более чем на 5% совокупного размера требований участников ДС, включенных в реестр их требований (пп. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ);
- достаточность имущества, которое остается у должника после передачи ОС, для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве (пп. 2 п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ);
- достаточность объектов недвижимости, образующихся по окончании строительства ОС, для удовлетворения требований участников ДС (пп. 4 п. 3 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ).
Причем недостаточность остающихся средств и объектов недвижимости может быть компенсирована дополнительными денежными взносами участников ДС или отказом их от части требований (п.п. 4-7 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ).
Если строительство ОС завершено или завершается в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий в тот же 3-месячный срок обязан вынести на рассмотрение собрания участников ДС вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении их требований путем передачи им в собственность объектов недвижимости*(4) в этом доме (п. 1 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ). Условия, при совокупном соблюдении которых возможна такая передача, перечислены в п. 3 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ. Принципиально они аналогичны условиям передачи незавершенного строительством ОС, в том числе в части соотношения стоимости передаваемых объектов недвижимости и размера требований ОС, достаточности объектов недвижимости и средств, остающихся у застройщика-банкрота, а равно и в части возможности восполнения недостатков их выполнения (п.п. 3, 4, 6 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ). Судьба прав на ЗУ в этом случае ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ не определяется, а потому должна решаться в соответствии с общими принципами, установленными Гражданским кодексом РФ. В частности, если ЗУ находится в аренде, следует исходить из того, что собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, а при переходе права собственности на такую недвижимость к приобретателю переходит право пользования соответствующим ЗУ на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (ст. 271 ГК РФ).
Кроме того, возможна возмездная передача имущества застройщика (в том числе прав на ЗУ) и обязательств иному застройщику (далее - приобретатель). В состав имущества застройщика при этом включаются ЗУ (права на ЗУ), предназначенные для размещения ОС, неотделимые улучшения на таких ЗУ (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (п. 1 ст. 201.15-1 Закона N 127-ФЗ). При определении условий возможности такой передачи имущества п. 2 ст. 201.15-1 Закона N 127-ФЗ прямо ссылается на ряд подпунктов п. 3, п.п. 5-7, п. 10 ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ, устанавливающих условия передачи незавершенного строительством ОС участникам ДС. Представляется очевидным, что и применение таких условий должно осуществляться аналогичным образом, как в части требования о выполнении их в совокупности, так и в части возможности восполнения недостатков их выполнения.
Более того, ст. 201.15 Закона N 127-ФЗ устанавливает единые условия погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику участниками ДС и (или) третьими лицами в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений.
Ситуация, когда выполнение условий для реализации вышеперечисленных возможностей невозможно, законом специально не урегулирована.
Представляется очевидным, что в таком случае применяются общие положения Закона N 127-ФЗ о конкурсном производстве, то есть все имущество должника, включая и имущественные права, в том числе право аренды (ст. 128, п. 1 ст. 615 ГК РФ), имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (п. 1 ст. 131 Закона N 127-ФЗ), которая подлежит продаже, в том числе в форме уступки прав (ст.ст. 139, 140 Закона N 127-ФЗ), для выручки денежных средств, направляемых на удовлетворение требований кредиторов.
Порядок погашения требований кредиторов при банкротстве застройщика установлен ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ, и согласно ему расчеты с участниками ДС осуществляются в приоритетном порядке, сразу после выплат за причинение вреда жизни и здоровью и в рамках трудовых правоотношений (пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).
Отдельно следует отметить случай, когда ОС и (или) ЗУ (права на ЗУ) находятся в залоге, что является одним из препятствий для передачи ОС и ЗУ (прав на ЗУ) участникам ДС или иному застройщику, хотя и устранимым путем внесения средств для погашения требований, обеспеченных таким залогом или получения согласия от предъявляющих такие требования кредиторов (залоговых кредиторов) на такую передачу (пп. 3 п. 3 ст. 201.10, пп. 5 п. 3 ст. 201.11, п. 3 ст. 201.15-1 Закона N 127-ФЗ). В том же случае, если данное препятствие не устранено и происходит распродажа конкурсной массы застройщика-банкрота, включая ОС и ЗУ, залоговые кредиторы по общему правилу получают преимущества на удовлетворение обеспеченных залогом требований за счет средств, полученных от продажи предмета залога, в данном случае - ОС и (или) ЗУ. Тем не менее и в данном случае Закон N 127-ФЗ дополнительно защищает права участников ДС, устанавливая особый порядок расчетов указанными средствами, предусматривающий направление части таких средств на удовлетворение требований участников ДС (ст. 201.14 Закона N 127-ФЗ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

14 марта 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Лицами, участвующими в любом деле о банкротстве, являются:
- должник;
- арбитражный управляющий;
- конкурсные кредиторы;
- уполномоченные органы;
- федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных Законом N 127-ФЗ;
- лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления (ч. 1 ст. 3 Закона N 127-ФЗ).
*(2) Объект строительства - многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения и (или) требование о передаче машино-места и нежилого помещения или имел данные требования до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее - объект незавершенного строительства) (п. 5 ч. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ).
*(3) При этом лицо, обратившееся с соответствующим ходатайством, должно представить доказательства наличия объекта строительства либо начала его строительства (п. 3 ст. 201.3 Закона N 127-ФЗ).
*(4) Жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.