Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Здание полностью находится в собственности нескольких собственников. Управление зданием - в ведении потребительского кооператива. Предполагается, что в течение года в здании останется три собственника. Возможно ли сохранение потребительского кооператива как формы управления обслуживанием здания? Есть ли ограничение по количеству собственников для деятельности кооператива для нежилых помещений? Если нет, то какая форма приемлема?

Здание полностью находится в собственности нескольких собственников. Управление зданием - в ведении потребительского кооператива.
Предполагается, что в течение года в здании останется три собственника.
Возможно ли сохранение потребительского кооператива как формы управления обслуживанием здания?
Есть ли ограничение по количеству собственников для деятельности кооператива для нежилых помещений?
Если нет, то какая форма приемлема?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возложение функций по управлению нежилым зданием на потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в этом здании, закону не противоречит.
Количество членов потребительского кооператива закон не ограничивает, членами такого кооператива могут быть граждане, в том числе имеющие статус индивидуальных предпринимателей, и юридические лица.
Вопрос о том, поручить ли управление нежилым зданием потребительскому кооперативу, создать для этих целей товарищество собственников недвижимости, заключить договор с управляющей организацией, избрать иной допускаемый законом способ управления, собственники помещений в здании вправе решить по своему усмотрению исходя из соображений целесообразности.

Обоснование позиции:
Порядок управления нежилым зданием, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (более чем одного), законодательством в "общем виде" не регламентирован.
Законодательство описывает одну специально выделенную организационно-правовую форму юридических обществ, создаваемых для описанной цели, - товарищество собственников недвижимости. Согласно п. 1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости (далее также - ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Закон не содержит ограничений в отношении лиц, которые могут быть членами ТСН, и не исключает возможности участия в этом товариществе юридических лиц или физических лиц, обладающих статусом индивидуальных предпринимателей.
По нашему мнению, оборот "в том числе" в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ указывает на то, что зданием, собственники помещений в котором вправе создать ТСН, может быть не только многоквартирный дом. Следовательно, как мы полагаем, собственники помещений в нежилом здании вправе создать ТСН в целях владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом здания, находящимся в их общей долевой собственности. Этот вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление Пятнадцатого ААС от 09.07.2018 N 15АП-5609/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.10.2018 по делу N 33-43314/2018).
Подчеркнем, что законом не установлено, что общее владение, пользование и в установленных законом пределах распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (более чем одного), осуществляется только путем образования товарищества собственником жилья. Это один из возможных способов, хотя и, видимо, предполагающийся законодателем преимущественным.
Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК РФ). Членство в таком кооперативе индивидуальных предпринимателей, а также общее количество членов кооператива закон не ограничивает. Ограничений сферы деятельности потребительского кооператива в части удовлетворения материальных и иных потребностей его членов, возникающих в связи с пользованием ими нежилыми зданиями, законодательством не установлено. Более того, можно заметить, что товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК РФ), что косвенно указывает на возможность использования такой организационно-правовой формы для урегулирования отношений собственников помещений в нежилом здании, возникающих в связи с владением, пользованием, распоряжением общим имуществом и несением соответствующих расходов. На такую возможность указывает и судебная практика (постановление АС Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/16).
Таким образом, для управления объектом недвижимости, помещения в котором находятся в собственности нескольких лиц, может быть создан потребительский кооператив, членами которого могут быть собственники помещений - физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, и юридические лица.
Обратим внимание, что одним из отличительных признаков потребительского кооператива является уплата членами кооператива паевых взносов. Устав потребительского кооператива должен содержать условия о размере паевых взносов, составе и порядке их внесения и об ответственности членов кооператива за нарушение обязательства по внесению паевых взносов (п. 2 ст. 123.2 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 123.3 ГК РФ в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Еще раз подчеркнем, что законом не установлено требований об определении какого-либо конкретного способа управления нежилым зданием, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (общим имуществом такого здания). Собственники помещений в нежилом здании вправе по своему усмотрению избрать приемлемый для них способ управления этим зданием. С этой целью собственники могут, в частности, поручить такое управление созданному ими потребительскому кооперативу, создать товарищество собственников недвижимости или заключить договор управления зданием с другим юридическим лицом, в частности, с управляющей организацией (в том числе возможен вариант создания такой организации теми же собственниками).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

7 февраля 2019 г.