Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Организация в связи с заключением договора цессии приобрела права требования банка к должнику по кредитному договору в обеспечение исполнения обязательств, по которому было заложено недвижимое имущество. Может ли в ЕГРН быть внесена запись о смене залогодержателя в отношении недвижимого имущества (земельного участка), если в качестве обеспечительной меры в одном из споров судом установлен запрет на совершение регистрационных действий?

Организация в связи с заключением договора цессии приобрела права требования банка к должнику по кредитному договору в обеспечение исполнения обязательств, по которому было заложено недвижимое имущество.
Может ли в ЕГРН быть внесена запись о смене залогодержателя в отношении недвижимого имущества (земельного участка), если в качестве обеспечительной меры в одном из споров судом установлен запрет на совершение регистрационных действий?

Одним из оснований приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора является поступление в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ (п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ).
Запрет на совершение регистрационных действий по внесению записей в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН, реестр) может быть наложен в качестве обеспечительной меры по решению суда или судебного пристава-исполнителя (ч. 1 ст. 91 АПК РФ, ч. 1 ст. 140 ГПК РФ, ч. 2 ст. 24, ч. 6 ст. 36, ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ)).
Ни процессуальное законодательство, ни законодательство об исполнительном производстве не конкретизируют содержание запрета на регистрационные действия как обеспечительной меры. Если такой запрет применяется в связи с наложением ареста на имущество должника в рамках исполнительного производства, то следует отметить, что в соответствии с ч. 4 ст. 80 Закона N 229-ФЗ арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования.
Согласно п. 1 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
Пункт 3 той же статьи устанавливает, что, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Также отметим, что согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Таким образом, при смене кредитора в обязательстве, обеспеченном ипотекой, к нему переходят права залогодержателя, причем переход прав происходит в силу закона, волеизъявления должника на это не требуется (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 09.08.2016 N 4-КГ16-20). Тем не менее переход к новому кредитору прав по ипотеке требует государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).
Применительно к одной из спорных ситуаций, в которой территориальному органу Росреестра было запрещено осуществлять регистрационные действия по переходу, обременению права собственности организации в отношении спорного недвижимого имущества, в судебной практике был сформулирован следующий правовой подход. Содержание и смысл обеспечительных мер, принятых в отношении имущества в рассмотренном судом случае, заключались в запрете отчуждать имущество, а также устанавливать новые обременения, которые бы могли изменить баланс правомочий, осуществляемых в отношении спорных помещений. Вместе с тем уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу ст.ст. 334 и 384 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Следовательно, внесение в реестр записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества (определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 01.09.2016 N 305-КГ16-6316).
Придерживаясь этого подхода, судьи указывают на необходимость в конкретном случае сопоставить содержание принятых в отношении спорного имущества обеспечительных мер с регистрационным действием, с заявлением об осуществлении которого обратился заявитель. Поскольку при смене залогодержателя недвижимое имущество не отчуждается, новое обременение не устанавливается, внесение в ЕГРН (ранее - ЕГРП) сведений о новом залогодержателе не нарушает запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества (постановления АС Московского округа от 12.09.2018 N Ф05-14078/18, АС Северо-Кавказского округа от 06.09.2018 N Ф08-7350/18, АС Северо-Западного округа от 29.08.2017 N Ф07-8816/17, Семнадцатого ААС от 03.10.2018 N 17АП-12335/18, Восьмого ААС от 12.07.2018 N 08АП-6210/18, Двадцатого ААС от 04.05.2017 N 20АП-2038/17).
Вполне возможно, что в рассматриваемом случае судьи будут придерживаться той же правовой позиции, если между организацией и Росреестром возникнет спор относительно правомерности приостановления государственной регистрации прав (отказа в государственной регистрации).
Однако в судебной практике высказывается и иное мнение по этому вопросу. В некоторых случаях судьи признают правомерным отказ в государственной регистрации смены залогодержателя в связи с наложением ареста на недвижимое имущество (постановление АС Московского округа от 01.08.2018 N Ф05-7681/18).
На наш взгляд, если из запрета на совершение регистрационных действий не вытекает иное, государственная регистрация перехода прав залогодержателя возможна, поскольку такой переход прав не приводит ни к отчуждению имущества, ни к возникновению нового обременения и происходит вне зависимости от распорядительных действий должника. Однако окончательное решение по данному вопросу может принять только суд, основываясь на конкретных обстоятельствах спора и содержании принятых обеспечительных мер.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

18 января 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.