Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Лицо, имеющее в собственности земельный участок, построило объект капитального строительства (магазин) и оформило его согласно закону. Землю перевело согласно Правилам землепользования и застройки под магазины (код 4.4). Лицо пристроило к магазину пристройку (реконструкция) и не оформило ее согласно закону. Имеет ли право орган местного самоуправления делать предписание на самовольную постройку (если она является пристройкой)?

Лицо, имеющее в собственности земельный участок, построило объект капитального строительства (магазин) и оформило его согласно закону. Землю перевело согласно Правилам землепользования и застройки под магазины (код 4.4).
Лицо пристроило к магазину пристройку (реконструкция) и не оформило ее согласно закону.
Имеет ли право орган местного самоуправления делать предписание на самовольную постройку (если она является пристройкой)?

Прежде всего отметим, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, которые соответствуют хотя бы одному из следующих признаков:
1) возведены или созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
2) возведены или созданы без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
3) возведены или созданы с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом непременным условием признания постройки самовольной является то, что разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания указанной постройки и продолжают действовать на дату ее выявления.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования).
Буквальное толкование приведенных норм показывает, что в качестве самовольной постройки могут быть квалифицированы самостоятельные здания, строения, сооружения. Пристройки к таким зданиям, строениям, сооружениям в тексте ст. 222 ГК РФ не упоминаются, а их возведение по смыслу п. 13 и п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ) может быть охарактеризовано как реконструкция соответствующего здания, строения сооружения.
Тем не менее необходимо учитывать, что реконструкция зданий, строений, сооружений так же, как и их строительство, по общему правилу требует получения разрешения на строительство и соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 2 ч. 6 ст. 30, ст. 48, ч. 2 и п. 2 ч. 11.1 ст. 51 ГрК РФ и другие нормы).
На этом основании судебная практика приходит к выводу о том, что пристройки к законно возведенным зданиям, строениям, сооружениям, созданные в процессе реконструкции последних, также подпадают под действие ст. 222 ГК РФ и могут быть признаны самовольными постройками (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.04.2017 N Ф05-4115/17, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.03.2017 N Ф06-17349/16, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.02.2017 N Ф09-12092/16, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 N 18АП-8031/18, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2018 N 09АП-13469/18, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 N 04АП-3491/17 и другие).
Более того, в том случае, если после произведенной реконструкции в виде возведения пристройки здание, строение, сооружение невозможно привести в первоначальное состояние, самовольной постройкой, подлежащей сносу, может быть признано все реконструированное здание, строение, сооружение (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22)).
Таким образом, из вышеизложенного следует, что если лицо, возведшее пристройку к принадлежащему ему зданию, строению, сооружению, не получило разрешения на такую реконструкцию (при необходимости его получения для данного объекта) и (или) нарушило при его возведении градостроительные и (или) строительные нормы и правила, оно обязано привести здание, строение, сооружение в первоначальное состояние или даже снести его, если приведение в первоначальное состояние окажется невозможным.
Однако также необходимо учитывать и то, что согласно п. 29 Постановления N 10/22 положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Поэтому решение вопроса о возможности применения норм ст. 222 ГК РФ к указанной в вопросе пристройке во многом зависит от технических характеристик объекта, к которому она осуществлена, а также технических характеристик самой пристройки.
В заключение отметим, что решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями может принять лишь суд, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 222 ГК РФ, в которых соответствующее решение вправе принять орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Анализ положений п. 4 ст. 222 ГК РФ показывает, что даже в предусмотренных данным пунктом случаях орган местного самоуправления не наделен правом самостоятельно принимать решения о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, если такая постройка расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности. Исключение составляют лишь ситуации, когда такая постройка подпадает под исключения, установленные указанным пунктом, и одновременно угрожает жизни или здоровью граждан.
Как мы поняли из вопроса, здание, строение, сооружение, к которому осуществлена пристройка, и сама эта пристройка расположены на земельном участке, находящемся в собственности лица, осуществившего возведение указанных объектов. Поэтому орган местного самоуправления не наделен полномочиями по вынесению обязательных для исполнения предписаний о сносе соответствующих объектов либо о сносе или приведении их в соответствие с установленными требованиями, кроме случаев, когда такие объекты, во-первых, соответствуют критериям, установленным п. 4 ст. 222 ГК РФ, а во-вторых, угрожают жизни или здоровью граждан.
Вместе с тем следует иметь в виду, что органы местного самоуправления, выявившие самовольную постройку, наделены полномочиями и обременены обязанностью по обращению в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ). Следовательно, по нашему мнению, простое уведомление органом местного самоуправления лица, возведшего самовольную постройку, о том, что такая постройка выявлена, о допущенных нарушениях при ее возведении и о намерении указанного органа обратиться в суд по этому поводу, не будет являться нарушением действующего законодательства.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

1 ноября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.