Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Договор субаренды был зарегистрирован в органах юстиции, к данному договору было соглашение о рассрочке арендных платежей. Другие условия договора не меняются. Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение к зарегистрированному договору субаренды, предметом которого является условие о рассрочке выплаты арендных платежей?

Договор субаренды был зарегистрирован в органах юстиции, к данному договору было соглашение о рассрочке арендных платежей. Другие условия договора не меняются.
Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение к зарегистрированному договору субаренды, предметом которого является условие о рассрочке выплаты арендных платежей?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Указанное в вопросе дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Правовые последствия сделки, в отношении которой законом предусмотрено требование о ее государственной регистрации, наступают после такой регистрации (ст. 164 ГК РФ). Поэтому дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, который подлежит государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, постановления Пятнадцатого ААС от 07.08.2014 N 15АП-5858/14, Одиннадцатого ААС от 23.12.2013 N 11АП-18726/13). Изложенное относится в том числе к договорам субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и дополнительным соглашениям, изменяющим любые условия таких договоров, в том числе условия о порядке внесения арендной платы.
В заключение отметим, что до государственной регистрации указанного в вопросе дополнительного соглашения оно, как следует из п. 3 ст. 433 ГК РФ, не считается заключенным только для третьих лиц. Аналогичный подход был сформирован в судебной практике также еще до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4905/11). Иными словами, такое соглашение связывает стороны договора обязательством, и арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по оплате аренды в том порядке, который изначально был предусмотрен договором, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения (смотрите, например, постановление Пятого ААС от 23.05.2013 N 05АП-4431/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13, постановление АС Московского округа от 15.12.2014 N Ф05-14160/14, постановление Седьмого ААС от 19.05.2014 N 07АП-2935/14).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

16 ноября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.