Какие документы необходимы, чтобы оформить недвижимость в статус апартаментов (г. Владимир)? Можно ли в дальнейшем ИП сдавать в аренду апартаменты для краткосрочного проживания? Каковы риски ИП при сдаче в аренду апартаментов?

1. В силу п. 3.1 Свода правил СП 257.1325800.2016 "Здания гостиниц. Правила проектирования" (утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 октября 2016 г. N 724/пр) (далее - Свод правил) апартамент - это номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха помещением с кухонным уголком. К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), имеющие кухонное оборудование. Апартотель - это гостиница, номерной фонд которой состоит из номеров категории "студия" или "апартамент". Отличие "апартотеля" от "комплекса апартаментов" заключается в том, что в "апартотеле", как в любой гостинице, должна быть служба приема, а также оборудование для предоставления услуг питания (завтрак) и дополнительных услуг. В "комплексе апартаментов" соблюдение этих требований не является обязательным (п. 3.2 Свода правил). Согласно пп. "г" п. 5 Положения о классификации гостиниц (утверждено постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 N 158, далее - Положение о классификации гостиниц) апартотель - вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий "студия" и "апартамент". Таким образом, апартаменты по сути являются гостиничными номерами, то есть речь идет о гостинице.
Отметим, что положения ст. 42 ЗК РФ закрепляют обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в числе которых обязанности: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Минэономравития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", далее - Классификатор).
Согласно Классификатору для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать коду 4.7 Классификатора. Использование земельного участка, на котором построено здание, в котором планируется размещение апартаментов, не в соответствии с видом разрешенного использования, то есть при несоответствии вида коду 4.7 Классификатора, влечет за собой административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Таким образом, в первую очередь при планировании размещения в здании гостиницы следует определить, соответствует ли вид разрешенного участка коду 4.7 Классификатора.
Частью 1 ст. 55.24 ГрК РФ установлено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) вид разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества. Подпунктом 3 п. 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее - Порядок), установлено, что в записи кадастра недвижимости указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного использования земельного участка. Согласно пп. 3 п. 27 Порядка вид или виды разрешенного использования здания также указывается в качестве дополнительных сведений в кадастре недвижимости. Пунктом 4 ст. 12 решения Совета народных депутатов города Владимира от 31.10.2011 N 183 "Об утверждении "Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир" установлено, что для изменения разрешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства уполномоченным органом местного самоуправления, правообладателю земельного участка выдается заключение, в котором указывается, что на земельный участок, объект капитального строительства градостроительный регламент установлен и распространяется, а также что выбранное разрешенное использование не противоречит режиму зон с особыми условиями использования территории, в том числе установленных или измененных после принятия указанные выше Правил.
Право на использование земельных участков и объектов капитального строительства реализуется в соответствии с измененным разрешенным использованием с момента внесения соответствующих изменений в правоустанавливающие документы. Пунктом 2 и 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ установлено, что внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав либо в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо в уведомительном порядке в случаях, установленных Законом N 218-ФЗ.
Таким образом, вид разрешенного использования здания должен быть указан в кадастре недвижимости. Вместе с тем ни сам перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства (зданий), как он установлен Классификатором для земельных участков, ни порядок, ни процедура установления и изменения вида разрешенного использования законодательно не установлены.
В письме Минэкономразвития России от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4974 были даны разъяснения относительно изменения наименования здания, которое, как и вид разрешенного использования здания, является дополнительным сведением, включаемым в кадастр недвижимости (п. 11 ч. 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ). Ведомство указало, что в настоящее время законодательством РФ не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения могут быть предусмотрены в Законе N 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости. По нашему мнению, эти разъяснения могут быть применены и в отношении изменений видов разрешенного использования здания, поскольку, как уже было указано, законодательно этот вопрос не урегулирован, порядок изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства (здания) не установлен. На наш взгляд, никаких препятствий для использования в качестве гостиницы нежилого здания, расположенного на земельном участке, вид разрешенного использования которого соответствует коду 4.7 Классификатора, не имеется. Тем не менее во избежание каких-либо проблем на местном уровне, рекомендуем обратиться в органы местного самоуправления г. Владимира (мэрию города или администрацию соответствующего района) за официальными разъяснениями.
2. Обозначим основные требования к оказанию индивидуальным предпринимателем гостиничных услуг.
В силу ст.ст. 18 и 23 ГК РФ индивидуальный предприниматель вправе заниматься любым видом экономической деятельности, не запрещенной законом. Соответственно, поскольку запретов оказания индивидуальным предпринимателем гостиничных услуг законом не установлено, индивидуальный предприниматель вправе заниматься гостиничным бизнесом и сдавать в аренду апартаменты для краткосрочного проживания.
Если такой вид экономической деятельности, как оказание гостиничных услуг, не был заявлен индивидуальном предпринимателем при регистрации, он обязан сообщить об изменении вида деятельности в налоговый орган по месту своего жительства в течение трех рабочих дней с момента изменения вида деятельности (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Кроме того, индивидуальному предпринимателю следует подать в Роспотребнадзор уведомление о начале оказания гостиничных услуг (ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 584 "Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности").
При оказании гостиничных услуг следует соблюдать требования, установленные к номерам гостиниц, и требования к гостиницам, утвержденные Положением о классификации гостиниц (приложение N 3 и приложение N 5 соответственно). Основные положения по технической эксплуатации гостиниц, содержанию строительных конструкций и помещений, оборудованию гостиниц и территории, прилегающей к гостинице, а также указания по технике безопасности и пожарной безопасности при эксплуатации гостиниц установлены Правилами технической эксплуатации гостиниц и их оборудования, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 04.08.1981 N 420.
В силу п. 7.1 Свода правил при оказании гостиничных услуг следует обеспечивать выполнение санитарно-гигиенические требования: для жилых помещений - в соответствии с СП 54.13330, для общественных помещений - в соответствии с СП 118.13330, предприятий торговли - в соответствии с СП 2.3.6.1066, общественного питания - в соответствии с СП 2.3.6.1079. В соответствии с п. 8.1 Свода правил в зданиях гостиниц следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки в соответствии с СП 30.13330, СП 31.13330. Отопление, вентиляцию, противодымную защиту, кондиционирование воздуха следует проектировать в соответствии с СП 7.13130, СП 60.13330, ГОСТ 30494, ГОСТ Р 52539.
Постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 утверждены Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации". Пунктом 21 этих правил установлено, что при оказании гостиничных услуг должна проводиться регистрация потребителей, являющихся гражданами РФ, по месту пребывания в гостинице в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации". Иностранный гражданин и лица без гражданства должны быть поставлены на учет по месту пребывания в гостинице и быть сняты с учета по месту пребывания в соответствии с Правилами осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.01.2007 N 9 "О порядке осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Апартаменты, студии и лофты как помещения для временного проживания (М.М. Монастырев, журнал "Законодательство и экономика", N 8, август 2015 г.);
- Вопрос: Индивидуальный предприниматель планирует заняться новым для него видом деятельности. Как об этом сообщить в регистрирующий орган? (ответ специалистов УФНС РФ по Иркутской области)
- Энциклопедия решений. Уведомление о начале осуществления предпринимательской деятельности;
- Пример заполнения уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, октябрь 2019 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

10 ноября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.