Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес Организация применяет УСН и является малым предприятием. Организация до приобретения арендовала имущество у муниципального образования с 2000 года. Из договора купли-продажи и иных документов, связанных с приобретением имущества, не следует, что имущество выкупается в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В том числе в договоре отсутствуют сведения о рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. По договору купли-продажи организация приобрела имущество, находящееся в муниципальной собственности. Предметом договора купли-продажи является имущественный комплекс, в том числе нежилые здания и земельный участок. Стоимость каждого объекта отдельно не определена. Согласно договору: "2.1 Продавец продает Покупателю имущество по цене 1 891 540 руб. 00 коп. с учетом НДС, в том числе НДС - 288 540 руб. 2.2 Указанная в п. 2.1 договора цена определена по итогам Аукциона... 2.3 Задаток в сумме 378 308 руб., внесенный Покупателем на счет Продавца, засчитывается в счет оплаты цены по договору. 2.4 Оставшаяся сумма в размере 1 513 232 руб. оплачивается Покупателем в течение одного месяца с момента подписания Настоящего договора путем перечисления в УФК по ЧР на расчетный счет администрации района". Как быть с агентским НДС, если продавец запросил сумму оплаты с покупателя в полном объеме? Может ли администрация перечислить НДС в бюджет?

Организация применяет УСН и является малым предприятием. Организация до приобретения арендовала имущество у муниципального образования с 2000 года.
Из договора купли-продажи и иных документов, связанных с приобретением имущества, не следует, что имущество выкупается в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В том числе в договоре отсутствуют сведения о рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.
По договору купли-продажи организация приобрела имущество, находящееся в муниципальной собственности. Предметом договора купли-продажи является имущественный комплекс, в том числе нежилые здания и земельный участок. Стоимость каждого объекта отдельно не определена.
Согласно договору:
"2.1 Продавец продает Покупателю имущество по цене 1 891 540 руб. 00 коп. с учетом НДС, в том числе НДС - 288 540 руб.
2.2 Указанная в п. 2.1 договора цена определена по итогам Аукциона...
2.3 Задаток в сумме 378 308 руб., внесенный Покупателем на счет Продавца, засчитывается в счет оплаты цены по договору.
2.4 Оставшаяся сумма в размере 1 513 232 руб. оплачивается Покупателем в течение одного месяца с момента подписания Настоящего договора путем перечисления в УФК по ЧР на расчетный счет администрации района".
Как быть с агентским НДС, если продавец запросил сумму оплаты с покупателя в полном объеме?
Может ли администрация перечислить НДС в бюджет?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В сложившейся ситуации организация признается налоговым агентом и обязана перечислить НДС в бюджет самостоятельно.
Администрация района в данном случае не признается плательщиком НДС и у нее нет обязанности перечислять налог в бюджет.

Обоснование вывода:
Налоговыми агентами, согласно п. 1 ст. 24 НК РФ, признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ.
Обязанности налоговых агентов перечислены в п. 3 ст. 24 НК РФ. В частности, среди прочих обязанностей на налоговых агентов возложена обязанность по представлению в налоговый орган по месту своего учета документов, необходимых для осуществления контроля за правильностью исчисления, удержания и перечисления налогов.
В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ. Одновременно в силу п. 5 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.
В связи с этим организации, применяющие УСН, признаются налоговыми агентами по НДС в случаях, предусмотренных ст. 161 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 18.07.2013 N 03-07-11/28306, от 05.04.2013 N 03-07-11/11247).
В соответствии со вторым абзацем п. 3 ст. 161 НК РФ установлено, что при реализации (передаче) на территории РФ государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну РФ (казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа), а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется налоговым агентом как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога.
При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества.
Обратите внимание, что в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения по НДС операции по реализации на территории РФ имущества, составляющего казну, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ).
Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (ч. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ).
Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением их отдельных категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (ст. 3 Закона N 159-ФЗ).
В данной ситуации организация до приобретения имущества у муниципального образования владела им на праве аренды. Но, однако, как следует из вопроса, документов, подтверждающих отчуждение имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, у организации нет.
Поэтому считаем, что в рассматриваемом случае организация не вправе воспользоваться нормой пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ. Следовательно, в данной ситуации организация обязана исполнить обязанности налогового агента.
Из абзаца второго п. 3 ст. 161 НК РФ следует, что налоговая база по НДС в данном случае должна определяться как сумма дохода от реализации указанного муниципального имущества (здания) с учетом налога. В этом случае НДС следует исчислять по расчетной налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
В рассматриваемом случае в договоре купли продажи стоимость указана с учетом суммы НДС, которая соответствует расчетной налоговой ставке 18/118. Следовательно, эта сумма должна была быть уплачена в бюджет организацией-покупателем.
Также из вопроса следует, что в составе передаваемого имущества числится земельный участок.
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом обложения НДС операции по реализации земельных участков. При этом стоимость земельного участка в договоре не выделена.
Нормы главы 21 НК РФ не регулируют порядка определения налоговым агентом в таких случаях налоговой базы по НДС для целей выполнения обязанностей, предусмотренных п. 3 ст. 161 НК РФ. Учитывая п. 7 ст. 3 НК РФ, полагаем, что налоговые агенты в таких случаях вправе самостоятельно определить методику определения стоимости каждого из приобретаемых объектов, которую целесообразно зафиксировать в учетной политике для целей налогообложения, что подтверждают и выводы, содержащиеся в письме Минфина России от 02.02.2012 N 03-03-06/1/52. Суды в таких случаях считают, что стоимость приобретенных объектов может подтверждаться отчетом оценщика (смотрите, например, определение ВАС РФ от 14.09.2012 N ВАС-10295/12).
Однако в письме от 01.02.2012 N 02-04-11/349 специалистами финансового ведомства выражена иная позиция по данному вопросу: при реализации на торгах единого имущественного комплекса, включающего земельный участок и расположенное на нем здание (строение, сооружение), для целей обложения НДС цена земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения) принимается равной произведению балансовой стоимости самого участка, а также расположенного на нем здания (строения, сооружения) на поправочный коэффициент, определенный в соответствии с требованиями ст. 158 НК РФ. Указанные разъяснения принимают во внимание и судьи (смотрите, например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2013 N 17АП-12372/13, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 N 13АП-6997/13).
Поэтому, если организация не готова отстаивать свою позицию в суде, в данной ситуации безопаснее перечислить в бюджет сумму НДС, выделенную в договоре, которая исчислена в том числе и от стоимости земельных участков.
Однако в рассматриваемом случае организация перечислила муниципальному образованию всю сумму по договору без удержания из нее суммы НДС.
Прежде всего отметим, что возможность уплаты в бюджет суммы НДС при реализации недвижимого имущества муниципального образования органами, осуществляющими реализацию этого имущества, предусмотрена в случае реализации такого имущества физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями (смотрите письма Минфина России от 14.05.2012 N 03-07-11/142, от 26.10.2011 N 03-07-11/292, ФНС России от 28.07.2017 N СД-4-3/14806@).
Организации и индивидуальные предприниматели, признаваемые налоговыми агентами в соответствии с нормами главы 21 НК РФ, сами должны исполнять обязанность по перечислению НДС в бюджет.
Также обращаем Ваше внимание на письмо ФНС России от 29.06.2017 N СА-4-7/12540@ "Об Обзоре правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых во втором квартале 2017 г. по вопросам налогообложения". В указанном письме приведено решение судов по ситуации, схожей с рассматриваемой: налогоплательщик, применяющий УСН, перечислил на счет органа местного самоуправления выкупную сумму без удержания НДС. Верховный Суд РФ посчитал необоснованной неуплату НДС налоговым агентом. Судом определено, что перечисление налога в сумме выкупной стоимости на счет органа местного самоуправления не освобождает налогоплательщика от обязанности налогового агента даже в случае применения им УСН, так как денежные средства поступили в местный, а не федеральный бюджет. Орган местного самоуправления не является плательщиком НДС при реализации имущества казны, если он не выставлял счет-фактуру с выделенной суммой НДС (п. 4 письма ФНС России от 29.06.2017 N СА-4-7/12540@, Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 310-КГ16-17804).
Такие же пояснения со ссылкой на определение Верховного Суда приведены в Информации ФНС России от 06.06.2017 "Верховный Суд РФ посчитал необоснованной неуплату НДС налоговым агентом". Кроме того, ФНС России разъясняет, что уплата налогоплательщиком "НДС в бюджет за счет собственных средств не приведет к ущемлению его прав и законных интересов в налоговых правоотношениях, так как если он считает взыскание с него НДС излишним, то он вправе вернуть неосновательно полученные муниципальным образованием деньги в рамках гражданско-правового спора с Комитетом".
Поэтому считаем, что в данной ситуации организации придется исполнить обязанности налогового агента и уплатить в бюджет сумму НДС, несмотря на то, что при перечислении выкупной цены организация не удержала НДС.
При этом организация вправе обратиться в администрацию района с просьбой вернуть излишне уплаченную сумму, а в случае отказа обратиться в суд.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при приобретении имущества казны;
- Энциклопедия решений. Приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

29 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.