Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес Индивидуальный предприниматель (далее - ИП) имеет в собственности несколько объектов недвижимости, которыми владеет более пяти лет. ИП применяет упрощенную систему налогообложения (далее - УСН) с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", а также систему налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли. В настоящее время планируется продать нежилое помещение, которое ИП использовал для ведения розничной торговли. Это помещение было приобретено в период осуществления предпринимательской деятельности. ИП не регистрировал такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом. Каким налогом будет облагаться сделка по отчуждению недвижимого имущества, как рассчитать сумму налога? Имеет ли значение цена продажи при уплате и расчете самой суммы налога, например, если в договоре купли-продажи указать стоимость объекта недвижимости один миллион рублей? Есть ли какая-либо разница для расчета налога в том, в качестве кого будет выступать продавец - физического лица или ИП?

Индивидуальный предприниматель (далее - ИП) имеет в собственности несколько объектов недвижимости, которыми владеет более пяти лет. ИП применяет упрощенную систему налогообложения (далее - УСН) с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", а также систему налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли.
В настоящее время планируется продать нежилое помещение, которое ИП использовал для ведения розничной торговли. Это помещение было приобретено в период осуществления предпринимательской деятельности. ИП не регистрировал такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом.
Каким налогом будет облагаться сделка по отчуждению недвижимого имущества, как рассчитать сумму налога?
Имеет ли значение цена продажи при уплате и расчете самой суммы налога, например, если в договоре купли-продажи указать стоимость объекта недвижимости один миллион рублей?
Есть ли какая-либо разница для расчета налога в том, в качестве кого будет выступать продавец - физического лица или ИП?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Налогообложение дохода ИП от продажи недвижимости должно осуществляться в рамках УСН. При этом отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус ИП, не изменяет данный порядок налогообложения.
Уменьшение выручки от продажи имущества, использовавшегося в деятельности, облагаемой ЕНВД, на затраты по его приобретению может вызвать претензии налогового органа.
Законодательством не предусмотрены ограничения в части определения цены сделки между продавцом и покупателем при продаже недвижимого имущества. Вместе с тем, устанавливая цену, следует учитывать, что в ряде случаев продажа имущества по цене ниже рыночной может повлечь налоговый спор.

Обоснование позиции:
Пункт 2 ст. 11 НК РФ определяет ИП как физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Согласно этой же норме под физическими лицами понимаются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.
При этом (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) под предпринимательской деятельностью следует понимать самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).
Порядок регистрации физических лиц в качестве ИП регулируется Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ).
Государственная регистрация ИП представляет собой внесение в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП) уполномоченным органом сведений о приобретении физическими лицами статуса ИП, прекращении физическими лицами деятельности в качестве ИП, иных сведений, предусмотренных законом (ст. 1 Закона N 129-ФЗ).
К числу сведений, которые содержатся в ЕГРИП, относятся, в частности, сведения о кодах по ОКВЭД (пп. "о" п. 2 ст. 5 Закона N 129-ФЗ. При этом коды ОКВЭД определяются ИП самостоятельно (п. 9 постановления Правительства РФ от 10.11.2003 N 677 "Об общероссийских классификаторах технико-экономической и социальной информации в социально-экономической области"). Согласно п. 5 ст. 5 Закона N 129-ФЗ при изменении кодов ОКВЭД ИП обязан в течение трех рабочих дней сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего жительства.
Следует также отметить, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В этой связи вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, на данный момент является неоднозначным. В основном сложности при налогообложении упомянутых сделок возникают у ИП, применяющих УСН.
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают, в частности, доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ). На основании п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации товаров признается выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). При этом в силу п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
По мнению специалистов Минфина России, доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности, признаются доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП в ЕГРИП. Исходя из этого, в случае если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог). В случае, если ИП не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности (не относится к основным средствам), то указанные доходы ИП подлежат налогообложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 21.06.2016 N 03-11-11/35847, от 24.07.2015 N 03-11-11/42684).
Заметим, что при прямом прочтении приведенных разъяснений возникает вопрос о том, должны ли условия, обозначенные чиновниками, выполняться одновременно.
При этом в письмах Минфина России от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583 по аналогичным вопросам выводы сформулированы несколько иначе. Сказано, что в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу (УСН). Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.
Из данных писем не совсем понятно, что делать ИП, который не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, однако до продажи использовал продаваемое имущество в предпринимательской деятельности (каким налогом облагать такие доходы). Определенной является только ситуация, когда к моменту продажи ИП уже прекратил деятельность в этом качестве - в этом случае следует уплатить НДФЛ. Так, в письме Минфина России от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424 пояснено, что если физлицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве ИП прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке. При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ) (смотрите также письмо Минфина России от 11.12.2015 N 03-04-05/72641).
Вместе с тем в других письмах, например в письме Минфина России от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, четко указано, что при исчислении налоговой базы по Налогу (УСН) в состав доходов от реализации включаются в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Смотрите также письма Минфина России от 06.05.2016 N 03-11-11/26470, от 29.04.2016 N 03-11-11/25462, от 21.07.2014 N 03-11-11/35540, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963. Поддерживают такую позицию и налоговые органы (письмо ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).
Суды в большинстве дел также приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12, от 16.03.2010 N 14009/09, постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N Ф09-11656/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N Ф04-746/12, ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13).
При этом судьи обращают внимание, что отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус ИП, не свидетельствует о том, что данное имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Зарегистрировавшись в качестве ИП, физическое лицо становится субъектом предпринимательской деятельности и одновременно с этим он продолжает оставаться физическим лицом. Вместе с тем, пройдя процедуру государственной регистрации, физическое лицо приобретает статус ИП в целом, а не на определенные виды экономической деятельности (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 N 12АП-4358/16).
В рассматриваемой ситуации ИП не заявлял при регистрации вид деятельности "операции с недвижимым имуществом", однако использовал продаваемое имущество в предпринимательской деятельности, осуществляемой в рамках ЕНВД.
Напомним, что на основании п. 7 ст. 346.26 НК РФ налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, и предпринимательской деятельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении видов предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению единым налогом, осуществляется налогоплательщиками в общеустановленном порядке.
Налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ (смотрите также п. 8 ст. 346.18 НК РФ).
По вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи имущества ИП, совмещающим применение УСН с системой налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности, Минфин России придерживается следующей позиции.
Операция по реализации основного средства, в том числе разовая операция по продаже автотранспортного средства и (или) недвижимого имущества, не подлежит налогообложению в рамках ЕНВД.
В случае реализации такого имущества налогоплательщику, одновременно применяющему УСН, следует исчислить и уплатить налоги в соответствии с УСН согласно главе 26.2 НК РФ. С учетом п. 1 ст. 346.17 НК РФ доходы от реализации имущества учитываются при определении налоговой базы в отчетном (налоговом) периоде их получения (письма Минфина России от 24.04.2015 N 03-11-11/23906, от 29.12.2014 N 03-11-11/68030, от 25.08.2014 N 03-11-11/42293, от 15.08.2014 N 03-11-11/41050, от 26.03.2014 N 03-11-11/13203, от 04.02.2014 N 03-11-11/4372, от 13.12.2013 N 03-11-11/54943, от 24.07.2013 N 03-11-11/29211).
Анализ арбитражной практики показывает, что судами применяется аналогичный подход (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2015 N Ф07-4644/15 по делу N А05-9241/2014, Уральского округа от 17.09.2012 N Ф09-8380/12 по делу N А07-23054/2011, ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 N А57-8912/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2008 N А11-1514/2008-К2-19/74).
С учетом вышеизложенного полагаем, что в рассматриваемой ситуации налогообложение дохода ИП от продажи недвижимости должно осуществляться в рамках УСН.
Как мы поняли из вопроса, ИП применяет УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов".
Если объектом налогообложения являются доходы ИП, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Перечень расходов, указанный в данном пункте, носит закрытый характер и расширительному толкованию не подлежит.
Поскольку затраты по приобретению имущества для использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, не поименованы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, представляется, что такие расходы не должны учитываться при определении налоговой базы, соответственно, ИП придется заплатить Налог (15%) со всей суммы дохода (выручки от продажи недвижимого имущества). Исходя из норм п. 7 ст. 346.26 НК РФ, п. 8 ст. 346.18 НК РФ, при расчете налоговой базы по Налогу доходы и расходы по видам деятельности, которые подлежат налогообложению ЕНВД, не учитываются (смотрите также письмо Минфина России от 08.11.2010 N 03-11-06/3/153). Эта позиция повторена в письме Минфина России от 29.01.2016 N 03-11-09/4088, где сказано, что если реализованное имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСН, то при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, доходы от его реализации не могут быть уменьшены на расходы на его приобретение.
Получается, что, принимая точку зрения об обложении операции по реализации имущества Налогом (УСН), более выгодно применять объект налогообложения "доходы".
В то же время возможен иной подход к вопросу о возможности уменьшения ИП в рамках УСН доходов от продажи имущества, ранее использовавшегося в деятельности, облагаемой ЕНВД, на расходы по его приобретению*(1). Однако данную точку зрения ИП должен быть готов отстаивать в суде.
Обращаем Ваше внимание, что законодательством не предусмотрены ограничения в части определения цены сделки между продавцом и покупателем при продаже недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ, письмо Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910).
Вместе с тем, устанавливая цену при продаже недвижимого имущества, ИП следует учитывать, что в ряде случаев продажа имущества по цене ниже рыночной может повлечь налоговый спор. Поэтому необходимо принимать во внимание положения раздела V.1. НК РФ "Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании" НК РФ. Более подробно об этом в материалах под сноской*(2). Смотрите также письмо Минфина России от 16.06.2008 N 03-04-06-01/169.
Учитывая неоднозначность данного вопроса, с целью минимизации налоговых рисков полагаем целесообразным для предпринимателя обращение за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
- Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

25 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Вопрос: Организация совмещает два режима налогообложения - УСН и ЕНВД (в отношении грузоперевозок). Продает транспортные средства, приобретенные при общем режиме налогообложения и ЕНВД. Одно было оплачено ранее перехода на УСН, а второе еще вообще не оплачено. С 01.01.2015 организация перешла на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", одновременно оставаясь плательщиком ЕНВД для отдельных видов деятельности. Транспортные средства используются в деятельности, переведенной на уплату ЕНВД, срок полезного использования основных средств - более 3 лет. Какие затраты по остаточной стоимости можно учесть при формировании налоговой базы по УСН? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.).
*(2) Вопрос: ООО (УСН с объектом обложения "доходы", в бухгалтерском учете применяет кассовый метод) реализовало ИП (УСН с объектом обложения "доходы") здание и земельный участок, на котором это здание было ранее построено, по отдельным договорам купли-продажи (договоры заключены с физическим лицом как с ИП). Каждый из этих объектов учитывался организацией в составе основных средств и был реализован за 900 000 руб. в 2014 году. Кроме того, в 2014 году ООО реализовало ИП еще 2 здания по цене 900 000 руб. за каждое. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете ООО сделки по реализации земельного участка и построенного на нем здания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2014 г.);
Вопрос: ИП приобретает у ЗАО нежилое помещение по остаточной стоимости. Цена реализации нежилого помещения составляет порядка 400 000 руб. Рыночная стоимость реализуемого помещения превышает его остаточную стоимость. Сделку по реализации нежилого помещения планируется осуществить в 2014 году. ИП является генеральным директором и одним из акционеров ЗАО. Решение о продаже принято на общем собрании акционеров, договор о продаже со стороны ЗАО подпишет по поручению собрания акционеров один из других акционеров. Можно ли продать помещение чуть выше остаточной стоимости? Как определяет рыночную стоимость налоговый орган? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.).