Новости и аналитика Правовые консультации Бухучет и отчетность 1. Может ли организация - застройщик многоквартирного жилого дома на основании Закона N 214-ФЗ отражать затраты по незавершенному строительству (остаток по счету 08.03) по строке 1150 "Основные средства" с расшифровкой "Незавершенное строительство", или нужно отражать по строке 1190 "Прочие внеоборотные активы"? Можно ли отстоять позицию отражения по строке 1150? 2. При вводе дома в эксплуатацию рассчитывается экономия от строительства, которая отражается по строке 2110 "Выручка". Можно ли учет затрат на содержание управленческого аппарата застройщика вести на счете 08.03 и при вводе объекта в эксплуатацию не показывать их по строке 2120 "Себестоимость продаж", а рассматривать в составе стоимости объекта (такие расходы не превышают 10% проектной стоимости объекта)?

1. Может ли организация - застройщик многоквартирного жилого дома на основании Закона N 214-ФЗ отражать затраты по незавершенному строительству (остаток по счету 08.03) по строке 1150 "Основные средства" с расшифровкой "Незавершенное строительство", или нужно отражать по строке 1190 "Прочие внеоборотные активы"? Можно ли отстоять позицию отражения по строке 1150? 2. При вводе дома в эксплуатацию рассчитывается экономия от строительства, которая отражается по строке 2110 "Выручка". Можно ли учет затрат на содержание управленческого аппарата застройщика вести на счете 08.03 и при вводе объекта в эксплуатацию не показывать их по строке 2120 "Себестоимость продаж", а рассматривать в составе стоимости объекта (такие расходы не превышают 10% проектной стоимости объекта)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Мы не находим аргументов, чтобы обосновать отражение застройщиком незавершенного строительства по строке 1150 "Основные средства" с расшифровкой "Незавершенное строительство". Застройщик должен самостоятельно выбрать способ отражения незавершенного строительства в бухгалтерской отчетности: либо в составе прочих внеоборотных активов, либо в составе оборотных активов. Первый подход, на наш взгляд, более безрисковый.
Есть аргументы включать в фактическую себестоимость незавершенного строительства затраты на содержание управленческого аппарата застройщика и не отражать их по строке 2120 "Себестоимость продаж" Отчета о финансовых результатах.

Обоснование позиции:

Отражение незавершенного строительства на балансе застройщика

Застройщик вправе отражать расходы на строительство по договорам долевого участия на счете 08. При заполнении Баланса бухгалтерской программой стоимость незавершенных капитальных вложений, отражаемая на счете 08, автоматически попадает в группу статей "Основные средства" (строка 1150). Но такое заполнение Баланса мы не считаем корректным.
На основании абзаца 2 п. 1.4, п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, введенного в действие письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (смотрите также письма Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02, ФНС России от 08.04.2013 N БС-4-11/6278), расходы застройщика, связанные со строительством, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Такой порядок отражения на 08 счете принимается и судами (постановление ФАС Поволжского округа от 06.08.2013 N Ф06-5790/13 по делу N А12-17439/2011).
В то же время ряд экспертов в области бухгалтерского учета поддерживают методологию учета с применением счета 20 (смотрите, например, материал: Долевое строительство: новые условия работы застройщиков (Е. Диркова, журнал "Практическая бухгалтерия", N 6, июнь 2017 г.)).
Отметим, что порядок бухгалтерского учета застройщика (использование счета 20 или счета 08) не должен влиять на бухгалтерскую отчетность. План счетов бухгалтерского учета не является документом нормативно-правового характера (письмо Минфина России от 15.03.2001 N 16-00-13/05), он устанавливает только единые подходы к применению бухгалтерских счетов и отражению хозяйственных операций на счетах.
Согласно п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
1) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
2) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
3) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
4) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Поскольку по окончании строительства жилых домов объекты недвижимости переходят в собственность участников долевого строительства либо покупателей квартир, то приведенные выше условия не выполняются. Хотя у застройщиков и возникают объекты незавершенного строительства, никаких объектов внеоборотных активов в результате строительства они не приобретают. Построенная недвижимость не будет поставлена застройщиками на баланс в качестве собственных основных средств.
Поэтому мы не находим аргументов, чтобы обосновать отражение застройщиком незавершенного строительства по строке 1150 "Основные средства" с расшифровкой "Незавершенное строительство".
Вопрос о том, где в балансе застройщика отражать такое незавершенное строительство, является дискуссионным. Есть аргументы учитывать суммы в составе внеоборотных активов, если срок обращения (погашения) активов превышает 12 месяцев.
Отметим, что есть также мнение экспертов по бухучету о том, что незавершенное строительство - это оборотные активы застройщика. Это мнение основано на п. 19 ПБУ 4/99, где указано: в бухгалтерском балансе активы и обязательства должны представляться с подразделением в зависимости от срока обращения (погашения) на краткосрочные и долгосрочные. Активы и обязательства представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев. Все остальные активы и обязательства представляются как долгосрочные. В связи с тем, что операционный цикл для застройщика МКД - это период времени от начала строительства до передачи квартир участникам, затраты, связанные со строительством МКД, согласно такому подходу следует квалифицировать как оборотный актив и отражать в разд. II Баланса (смотрите материал: Как соблюдение правил бухучета застройщика подвело (А.И. Серова, "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2014 г.)).
Застройщик должен самостоятельно выбрать способ отражения незавершенного строительства для дольщиков в бухгалтерской отчетности: либо в составе прочих внеоборотных активов, либо в составе оборотных активов. Первый подход, на наш взгляд, более безрисковый, т.к. подтверждается выводами судов (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.10.2014 N Ф09-6490/14 по делу N А60-24218/2013).

Отражение расходов на содержание застройщика

В соответствии с п. 4 ПБУ 10/99 расходы организации в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на расходы по обычным видам деятельности и прочие расходы.
Расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Такими расходами также считаются расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг (п. 5 ПБУ 10/99). Для организаций-застройщиков каких-либо особенностей ПБУ 10/99 не содержит. Поэтому указанные в вопросе расходы относятся к расходам по обычным видам деятельности.
В силу абзаца 1 п. 9 ПБУ 10/99 для целей формирования организацией финансового результата деятельности от обычных видов деятельности определяется себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг, которая формируется на базе расходов по обычным видам деятельности, признанных как в отчетном году, так и в предыдущие отчетные периоды, и переходящих расходов, имеющих отношение к получению доходов в последующие отчетные периоды, с учетом корректировок, зависящих от особенностей производства продукции, выполнения работ и оказания услуг и их продажи, а также продажи (перепродажи) товаров.
При этом коммерческие и управленческие расходы могут признаваться в себестоимости проданных продукции, товаров, работ, услуг полностью в отчетном году их признания в качестве расходов по обычным видам деятельности (абзац 2 п. 9 ПБУ 10/99).
Поскольку ПБУ 10/99 не устанавливает иное, можно сделать вывод, что организации-застройщики вправе применять один из указанных методов.
В то же время необходимо учитывать следующее.
Как мы писали выше, на основании абзаца 2 п. 1.4, п. 3.1.2 Положения N 160 (смотрите также письма Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02, ФНС России от 08.04.2013 N БС-4-11/6278) расходы застройщика, связанные со строительством, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".
В письме Минфина России от 17.02.2004 N 16-00-14/36 специалисты финансового ведомства указывают, что организация-застройщик, осуществляющая реализацию инвестиционного проекта по капитальному строительству за счет собственных и заемных средств, общехозяйственные расходы, в частности расходы на содержание административно-управленческого аппарата, консультационные и аудиторские услуги, услуги связи и т.п., непосредственно связанные со строительством конкретного производственного объекта, должна предусматривать в сводных сметных расчетах производственного объекта в составе прочих капитальных затрат.
Сказанное, на наш взгляд, означает, что учет расходов на содержание застройщика зависит от сметной документации.
Также из ряда судебных решений (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 N А56-16902/2010, от 05.03.2008 N А05-5668/2007, ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КА-А40/368-10) усматривается, что если организация, помимо строительной деятельности, не осуществляла иную коммерческую деятельность, то в этом случае учет общехозяйственных расходов на счетах затрат неправомерен.
По нашему мнению, дополнительным аргументом учитывать такие расходы в стоимости строительства можно считать изменения в статье 18 Закона N 214-ФЗ, которая с 30 июля 2017 года изложена в новой редакции. В ст. 18 Закона N 214-ФЗ расширен перечень расходов застройщика. Застройщик вправе расходовать деньги с расчетного счета на оплату рекламных, коммунальных услуг, услуг связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения своей деятельности, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники. Данные расходы не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства (ч. 2 ст. 18 Закона N 214-ФЗ).
Отметим, что с 2021 года обязательным к применению стал ФСБУ 5/2019 "Запасы". Мы не оценивали необходимость применения нового ФСБУ застройщиком, так как заданный вопрос касается отчетности застройщика за 2020 год.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.