Новости и аналитика Правовые консультации Бухучет и отчетность Организацией приобретено в собственность здание торгового центра. После покупки организация приняла торговый центр на 01 счет, после этого подрядчик приступил к ремонту. Но фактически торговый центр до начала ремонта не эксплуатировался. В купленном объекте было отопление, водоснабжение, электроснабжение и т.д., в результате работ эти системы будут заменены. Ведется капитальный ремонт помещения, который включает в себя следующие работы. Строительно-монтажные работы: устройство системы пожаротушения и пожарной сигнализации; устройство отопления, вентиляции и кондиционирования; устройство водоснабжения и канализации; устройство электроснабжения; устройство металлокаркаса; устройство полов, перегородок и отделка помещений; замена дверей и ворот; устройство ограждающих конструкций, кровли и монолитных перекрытий; благоустройство территории; установка рекламных конструкций (внешняя реклама); внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого и противопожарного водопроводов, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации: монтаж и укладка труб, жироуловителей, работы по ливневой канализации; внутриплощадочные сети электроснабжения и наружного освещения: опоры освещения; прокладка кабелей и подключение внутриплощадочного освещения; прожекторы, светильники; прочие работы по внутриплощадочному освещению. Общая стоимость работ, согласно смете составляет 255 000 000,00 рублей. Правомерно ли учесть вышеперечисленные расходы в качестве капитального ремонта собственного помещения и принять единовременно в расходы в бухгалтерском и налоговом учете?

Организацией приобретено в собственность здание торгового центра. После покупки организация приняла торговый центр на 01 счет, после этого подрядчик приступил к ремонту. Но фактически торговый центр до начала ремонта не эксплуатировался. В купленном объекте было отопление, водоснабжение, электроснабжение и т.д., в результате работ эти системы будут заменены.
Ведется капитальный ремонт помещения, который включает в себя следующие работы. Строительно-монтажные работы: устройство системы пожаротушения и пожарной сигнализации; устройство отопления, вентиляции и кондиционирования; устройство водоснабжения и канализации; устройство электроснабжения; устройство металлокаркаса; устройство полов, перегородок и отделка помещений; замена дверей и ворот; устройство ограждающих конструкций, кровли и монолитных перекрытий; благоустройство территории; установка рекламных конструкций (внешняя реклама); внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого и противопожарного водопроводов, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации: монтаж и укладка труб, жироуловителей, работы по ливневой канализации; внутриплощадочные сети электроснабжения и наружного освещения: опоры освещения; прокладка кабелей и подключение внутриплощадочного освещения; прожекторы, светильники; прочие работы по внутриплощадочному освещению. Общая стоимость работ, согласно смете составляет 255 000 000,00 рублей.
Правомерно ли учесть вышеперечисленные расходы в качестве капитального ремонта собственного помещения и принять единовременно в расходы в бухгалтерском и налоговом учете?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Безрисковый вариант - отразить затраты на ремонт в первоначальной стоимости торгового центра. Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламную конструкцию (то есть все объекты, срок полезного использования которых значительно отличается от срока полезного использования недвижимости) рекомендуем учесть как отдельные объекты основных средств.
Нежилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи, требующее вложений для приведения его в пригодное для эксплуатации состояние, учитывается в бухгалтерском учете и в налоговом учете в составе основных средств в том периоде, когда будут закончены фактические работы по доведению объекта до готовности к использованию в запланированных целях.
Если учесть расходы единовременно, налоговый орган в случае проверки может посчитать, что ввод в эксплуатацию торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Единовременный учет расходов на ремонт в бухучете не соответствует нормам бухучета. Эти расходы увеличивают первоначальную стоимость торгового центра. Бухгалтерскую запись Дебет 01 - Кредит 08, на наш взгляд, следует считать преждевременной и признать ошибкой бухучета.
Для принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основного средства необходимо выполнение условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01. Согласно п. 7 ПБУ 6/01 основные средства организации принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. На основании п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются в том числе суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
Таким образом, недвижимое имущество, пригодное к эксплуатации, учитывается по дебету счета 01 по первоначальной стоимости.
В рассматриваемом случае организация приобрела недвижимое имущество, в котором до начала его фактической эксплуатации планирует провести капитальный ремонт. Следовательно, для приведения недвижимости в состояние, пригодное для использования, необходимы дополнительные капитальные вложения. Полагаем, в данной ситуации до окончания капитального ремонта нежилого помещения, то есть до момента доведения его в пригодное для эксплуатации состояние, недвижимое имущество необходимо учитывать в составе капитальных вложений на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Это обусловлено следующим.
Согласно п. 5.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, зачисляются в размере инвентарной стоимости в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств.
Минфин в своих письмах также указывает, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства в момент, когда он приведен в состояние, пригодное для использования (письма Минфина России от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31, от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33).
Этот вывод подтверждается арбитражной практикой (постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2007 N Ф09-8293/07-С3: учет на 08 счете правомерен, не доказан факт завершения строительства указанного выше цеха, поскольку на объекте отсутствует водоснабжение, канализация; постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2007 N А56-2271/2007: обществом осуществлялись работы по капитальному ремонту и перепланировке под офис приобретенной квартиры, поэтому объект правомерно числился на 08 счете).

Налоговый учет

Расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК РФ). При этом норма не делает различий между текущим и капитальным ремонтом, порядок один и тот же. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие расходы признаются расходами на ремонт (письмо Минфина России от 24.03.2010 N 03-03-06/4/29).
Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость амортизируемого имущества определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.
То есть даже если с технической точки зрения работы являются ремонтом, то в понимании НК РФ расходы, связанные с доведением объекта до состояния, в котором оно пригодно для использования, увеличивают первоначальную стоимость объекта.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2004 по делу N Ф03-А51/04-2/1777 суд указал, что до проведения капитального ремонта судно в производственном процессе предприятия не участвовало. Работы, произведенные на объекте, еще не введенном в эксплуатацию, не могут быть квалифицированы в качестве ремонтных.
Аналогичные выводы сделаны и другими судами: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2005 по делу N А28-4710/2005-34/29, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2003 по делу N А42-4075/01-26-2537/02, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2005 по делу N Ф03-А51/05-2/2070, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2005 по делу N А05-9204/04-18.
По аналогии могут быть использованы и доводы судов по спорам по налогу на имущество. В постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А27-16327/2013 указано, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 17.11.2011 N 148, при рассмотрении споров, связанных с исчислением налоговой базы по налогу на имущество организаций, необходимо иметь в виду, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов. Доработка такого объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением его стоимости, что влияет на формирование первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 13.12.2012 по делу N А65-24221/2011 судьи указали, что не завершенный строительством объект, принадлежащий заявителю, не отвечает признакам основных средств, установленным ПБУ 6/01. Для введения здания в эксплуатацию необходимо выполнить значительный объем ремонтно-отделочных работ.
На основании изложенных аргументов налоговый орган может посчитать, что ввод в эксплуатацию Торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов, если они были учтены единовременно.

Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламная конструкция

Такие объекты можно учесть либо в первоначальной стоимости торгового центра, либо как отдельные объекты основных средств. Учет в виде отдельных объектов основных средств возможен в связи с тем, что срок полезного использования этих объектов значительно отличается от срока полезного использования недвижимости. Эта возможность подтверждается, например, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2015 N Ф06-4434/2015, постановлением ФАС Поволжского округа от 09.07.2013 N А72-6807/2012.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи недвижимости 17.12.2012, "обязательства продавца по передаче нежилых помещений и вручению их покупателю считаются исполненными без составления передаточного акта". До продажи имущество использовалось как цех. Организация планирует использовать его под складское помещение. Часть помещений будут сдаваться в аренду. В IV квартале 2012 года были приобретены материалы, произведен ряд работ. Регистрация права собственности - 14.01.2013. Продавец выставил счет-фактуру и накладную ТОРГ-12 от 14.01.2013. В какой момент необходимо учесть объект недвижимости в составе основных средств в бухгалтерском учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.);
- Вопрос: Общество приобрело квартиру (жилое помещение) с учетом последующего использования под офис. Сейчас квартира числится в составе незавершенных капитальных вложений. Идет процесс доведения квартиры до состояния, пригодного для использования в запланированных целях, - капитальный ремонт помещения, фасада и устройства входной дверной группы, выполнение процедур по переводу квартиры в нежилое помещение. Заключен договор строительного подряда N 5127 от 07.08.2013, объем которого разделен, согласно приложенной сметной документации, на капитальный ремонт фасада и помещений (включая, согласно п.п. 47-51 Сметы N 1, разборку деревянных перегородок и устройство перегородок... (ООО "Аудит-новые технологии", сентябрь 2013 г.);
- Вопрос: Здание построено, получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. В период между получением разрешения на ввод в эксплуатацию и подписанием акта ввода в эксплуатацию осуществлялись отделочные работы помещения, благоустройство прилегающей территории, монтаж системы вентиляции, наружных сетей канализации, водопровода, газопровода. Включается ли стоимость указанных работ в первоначальную стоимость здания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2010 г.);
- Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, подрядным способом ведет реконструкцию здания гостиницы, которое учитывается на балансе организации в составе основных средств. При реконструкции гостиницы осуществляются в том числе работы по благоустройству прилегающей к ней территории. Данные виды работ указаны в составе общих работ по реконструкции. Можно ли затраты на благоустройство территории в размере 18 млн. руб. в составе общих затрат на реконструкцию гостиницы отнести на увеличение первоначальной стоимости здания гостиницы? Какие в данной ситуации возможны налоговые риски по налогу на прибыль, налогу на имущество и НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия

Ответ прошел контроль качества

17 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.