Новости и аналитика Правовые консультации Бухучет и отчетность Агентство недвижимости, находящееся на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", хочет приобрести у застройщика квартиры для перепродажи, а оплату за них зачесть в счет дебиторской задолженности. Дебиторская задолженность образовалась в связи с неоплатой организацией-застройщиком оказанных организацией услуг (реклама, услуги агента и пр.). Когда возникает доход, а когда расход по приобретенным (а позже реализованным) квартирам для целей налогового и бухгалтерского учета?

Агентство недвижимости, находящееся на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", хочет приобрести у застройщика квартиры для перепродажи, а оплату за них зачесть в счет дебиторской задолженности. Дебиторская задолженность образовалась в связи с неоплатой организацией-застройщиком оказанных организацией услуг (реклама, услуги агента и пр.). Когда возникает доход, а когда расход по приобретенным (а позже реализованным) квартирам для целей налогового и бухгалтерского учета?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вашей организации на дату проведения зачета взаимных требований с организацией-застройщиком следует признать в целях налогообложения доход от оказания услуг.
Проведение указанного зачета рассматривается также как оплата приобретенного товара (квартир).
Однако расход в виде стоимости квартир будет признан в целях налогообложения только после перехода прав собственности на них к покупателям.

Обоснование вывода:

Налогообложение

В части признания дохода от оказания услуг сообщаем.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ. Т.е. при определении объекта налогообложения организации, применяющие УСН, учитывают, в том числе, доходы от реализации товаров, работ, услуг.
В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Поскольку зачет взаимных требований является одним из способов прекращения обязательств, считаем, что на дату зачета взаимных требований с организацией-застройщиком у Вашей организации возникает обязанность по признанию дохода от оказания услуг в целях налогообложения.
Специалисты финансового ведомства также указывают, что доходы налогоплательщика, применяющего УСН, учитываются при определении объекта налогообложения при проведении зачета взаимных требований на дату проведения зачета взаимных требований (смотрите, например, письма Минфина России от 24.11.2014 N 03-11-11/59528, от 07.04.2014 N 03-11-11/15467, от 23.09.2013 N 03-11-06/2/39230, от 28.12.2011 N 03-11-06/2/185, от 16.09.2010 N 03-11-06/2/145, от 24.06.2009 N 03-11-09/222). Если в акте взаимозачета прямо не указана дата, на которую проводится зачет, то моментом взаимного погашения обязательств признается день подписания акта сторонами.
В части признания расхода в виде приобретенных квартир сообщаем.
Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, приобретаемые Вашей организацией квартиры, предназначенные для дальнейшей реализации, рассматриваются в целях налогообложения в качестве товаров.
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе учесть, в частности, расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (без НДС).
В силу п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров, в частности, признается прекращение обязательства налогоплательщика-приобретателя перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров признается передача права собственности на них одним лицом другому лицу. Пункт 1 ст. 223 ГК РФ предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Глава 26.2 НК РФ не содержит условия о том, что реализованные товары должны быть оплачены покупателями. Из приведенных норм можно сделать вывод о том, что для признания стоимости покупных товаров (квартир) в составе расходов организациям, применяющим УСН, необходимо, чтобы:
- была произведена оплата товаров поставщику (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)
- произошел переход права собственности на товар к покупателю (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, п. 1 ст. 39 НК РФ).
При этом факт оплаты товаров покупателями не имеет значения для признания налогоплательщиком расходов на их приобретение (смотрите, например, письма Минфина России от 27.10.2014 N 03-11-06/2/54127, от 17.02.2014 N 03-11-09/6275, от 24.08.2012 N 03-11-06/2/115, от 10.06.2011 N 03-11-06/2/93, от 24.01.2011 N 03-11-11/12, ФНС России от 06.12.2010 N ШС-17-3/1908@, постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 808/10).
С учетом изложенного выше проведение зачета взаимных требований рассматривается также и в качестве оплаты приобретенных квартир (смотрите также постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 N 15АП-18042/14).
Поэтому Ваша организация в рассматриваемом случае сможет учесть расходы в виде стоимости квартиры при расчете налоговой базы после перехода прав собственности на них к покупателям.

Бухгалтерский учет

Нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат каких-либо особенностей отражения проведения зачета взаимных требований.
С учетом положений Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, считаем, что в случае проведения такого зачета с организацией - застройщиком в учете Вашей организации на дату зачета следует сделать запись:
Дебет 60 Дебет 62
- проведен зачет взаимных требований (на сумму, указанную в акте (соглашении) взаимозачета).

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Зачет взаимных требований;
- Энциклопедия решений. Заявление о зачете взаимных требований;
- Энциклопедия решений. Расходы при УСН по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

26 октября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.