Новости и аналитика Аналитические статьи Эксперты: цена на приобретение квартиры по ДДУ в ближайшие два года вырастет на 5-15%

Эксперты: цена на приобретение квартиры по ДДУ в ближайшие два года вырастет на 5-15%

Эксперты: покупка квартиры по ДДУ в ближайшие два года будет дороже на 5%-15%
urfingus / Depositphotos.com

Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны размещать денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу. В ходе конференции, посвященной переходу к модели проектного финансирования, организованной ИД "Коммерсантъ", эксперты рынка недвижимости рассмотрели законодательные нововведения в сфере строительства и оценили их влияние на взаимодействие между инвесторами, банками и покупателями, а также ответили на вопросы о стоимости жилой недвижимости в России.

 

Модели взаимодействия инвесторов и застройщиков при строительстве жилья

На сегодняшний день застройщик может привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома с использованием счета эскроу в уполномоченном банке, а 1 июля 2019 года все застройщики будут обязаны перейти на эту систему (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса, ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, далее – Закон № 214-ФЗ). Денежные средства, перечисленные в счет оплаты объекта недвижимости по ДДУ, сохраняются и переводятся застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору (ч. 2, ч. 6, ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). При этом, если у банка будет отозвана лицензия на совершение банковских операций, то деньги будут возвращены за приобретаемый объект в полном объеме, но не более 10 млн руб., так как они подлежат обязательному страхованию (п. 1 ст. 8, ч. 1-3 ст. 12.2 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации").

Одним из инструментов по привлечению денежных средств дольщиков может использоваться проектное финансирование. Партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" компании Vegas Lex Игорь Чумаченко предложил несколько моделей взаимодействия с инвесторами при реализации девелоперских проектов, связанных с банковским финансированием строительства жилья:

1. Совместное предприятие.

Застройщик, имеющий зарегистрированные права на земельный участок, заключает акционерное соглашение с инвестором или девелопером с разграничением прав и обязанностей, с указанием ответственного за реализацию проекта, его доходность, возможный выкуп акций и т. д. В рамках этого соглашения они создают совместное предприятие или непубличное акционерное общество. При этом в качестве вклада могут быть внесены деньги, имущество или имущественные права, на которые строится объект капитального строительства или коммерческая недвижимость.

Игорь Чумаченко отметил, что у модели совместного предприятия есть ряд преимуществ: акционерное соглашение позволяет защитить интересы как застройщика, так и инвестора, дает возможность внесения вкладов в имущество непропорционально доле акций в уставном капитале, а сам проект строительства можно реализовать в относительно сжатые сроки. Однако, эксперт также отметил, что имеются и недостатки – возникновение проблем с операционным контролем и корпоративные конфликты.

2. Инвестиционное товарищество.

Данная модель представляет собой договорную конструкцию без образования юридического лица, являясь разновидностью простого товарищества. Смысл ее состоит в том, что застройщик и инвестор являются вкладчиками, и создают управляющего товарища или привлекают профессиональную компанию, которые занимаются управлением строительных проектов. Схема взаимодействия направлена на регулирование внесения и использования инвестиций при строительстве крупных сетей объектов, то есть создание отдельной организации под каждый объект (например, инвестиционное товарищество Роснано). При этом все операции производятся с использованием счетов эскроу.

Игорь Чумаченко выделил следующие достоинства модели инвестиционного товарищества:

  • использование новой и гибкой формы организации инвестиционной деятельности;
  • отсутствие увеличения долговой нагрузки застройщика;
  • возможность предусмотреть гибкие условия управления и распределения полномочий;сохранение операционного контроля над проектом через управляющего товарища;
  • возможность реализовать строительство в относительно короткие сроки.

Несмотря на преимущества, эксперт также выделил и недостатки указанной схемы взаимодействия: недостаточная законодательная база для урегулирования договора инвестиционного товарищества, в том числе в сфере налогообложения и отсутствие правоприменительной практики.

Сравнивая обе эти модели, можно сказать, что модель создания инвестиционного товарищества более гибкая при структурировании отношений между девелоперами и инвесторами, чем схема совместного предприятия. При этом ее особенностью является разграничение зон ответственности сторон при реализации проекта. Инвестор, как правило, обеспечивает финансирование реализации проекта (внесение вклада в совместную деятельность в виде денежных средств) с целью обеспечения завершения этого проекта в согласованные сроки, осуществляет контроль и аудит использования совместного имущества, осуществляет личное участие в реализации проекта или оказывает содействие при согласовании необходимых документов. Зона ответственности застройщика – это предоставление земельного участка (право пользования им) для строительства, оформление разрешительной документации, определение технических условий подключения строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, выбор подрядчиков и другие обязанности, если они не будут возложены на инвестора.

Партнер, управляющий директор Boston Consulting Group Сергей Ишков, по результатам анализа качество уже реализованных проектов и которые находятся в процессе, отметил, что около 30% будущих проектов будут являться убыточными, продажи от которых не смогут покрыть свои инвестиции. По его мнению, банки должны будут предоставить застройщикам около 1 трлн руб. для того, чтобы они могли начать или продолжить проект. При этом на текущий момент банками выделено 600-700 млрд руб. под строительство. Эксперт ожидает, что рассмотрение одного проекта у банка будет занимать от одного до трех месяцев, и им нужно будет проанализировать большой объем информации. Соответственно, он считает, что банки будут рассматривать заявки в порядке приоритета, начиная с тех, с кем уже работали, и заканчивая новыми застройщиками. Таким образом, банкам потребуется улучшать навыки и увеличивать компетенцию в части оценки строительной проектов. По мнению Сергея Ишкова, ранее большое количество дефолтов происходило из-за некачественного мониторинга строек. Он подчеркнул, что банкам потребуется нанимать специалистов для того, чтобы оценивать по-новому сметы, оценить будущие проекты. Эксперт предположил, что банкам и застройщикам потребуется около двух лет для того, чтобы адаптироваться к новым условиям.

 

Оценка экспертов в отношении роста цен на жилую недвижимость

Руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин отметил, что цены в Новой Москве на жилье в 2018 году увеличились на 10-15%. "Основная причина возрастания цены – это появление новой инфраструктуры в Новой Москве: открыли новые станции метро и провели около 100 км магистральных дорог", – указал он. Эксперт подчеркнул, что увеличение цены на квартиры в 2019 году будет зависеть от спроса жилья на новой территории. При этом в год осуществляется строительство около 2 млн кв. м жилья, и при сохранении этих темпов в течение 7 лет, ежегодно на 5-10% будет увеличиваться объем ввода жилья и соответственно продаж. По мнению эксперта, способствовать строительству будет разница в цене за кв. м. Так, в Новой Москве стоимость в среднем меньше на 80-90 тыс. за кв. м., чем в старой Москве, а в Московской области цена выше, на 30 тыс. больше за кв. м., чем в Новой Москве. Владимир Жидкин указал, что жителей привлекает скорость развития инфраструктуры, строительство объектов социальной недвижимости (школы, детские сады) и качество жилья.

Для сравнения приведем данные Росстата, согласно которым стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья по России в 2017 году составила 56 882 руб., а в 2018 году цена – 61 831 руб. Таким образом, цена выросла на 8%, и эксперты ожидают, что тенденция повышения цен сохранится.

Можно ли получить имущественный вычет по НДФЛ  при покупке квартиры в строящемся доме? Узнайте ответ в "Энциклопедии решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Получить доступ

Партнер, генеральный директор компании Cushman&Wakefield Сергей Рябокобылко указал, что основная задача – это обеспечение жильем регионы, где скорость строительства не такая высокая, как в центральной части России. Он отметил, что около 50% стройки происходит в крупных городах, оставшиеся проценты распределяются застройщиками по всей стране. По его мнению, если банки не проявят достаточную компетенцию при оценке застройщика и самого проекта строительства, то они будут за свой счет ликвидировать потери, в случае, если проект себя не оправдает. Если банки сами не будут справляться, то они будут вынуждены привлекать соответствующие компании, отметил эксперт, а значит, понесут дополнительные расходы. Сергей Рябокобылко предположил, что рост цен на квартиры составит от 3% до 20% в 2019 году.

Партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ компании Ernst & Young Ольга Архангельская сравнила оплату денежных средств через ДДУ и через проектное финансирование и пришла к следующим выводам:

  • финансирование через ДДУ осуществляется внесением 21% собственного капитала, 73% – средства дольщиков и только 6% – заемный капитал;
  • проектное финансирование содержит 20% собственного капитала и 80% заемного капитала.

По оценке эксперта, на высокомаржинальных рынках ожидается рост цен на жилье на уровне 5-15% в течение двух лет, на низкомаржинальных рынках изменение может составить от 5% до 10% в течение этого же периода времени.

Ольга Архангельская отметила, что на рост цен может повлиять снижение объемов и увеличение затрат на строительство, а также снижение доходности застройщиков. При этом снижение цены можно будет ожидать только в случае, если ограничится платежеспособный спрос и будет рост стоимости ипотеки.

 

***

Схема приобретения жилья по ДДУ с использованием эскроу счетов имеет ряд преимуществ, в частности, для покупателя это минимизация рисков банкротства застройщика и нарушение сроков передачи объекта в собственность, для девелоперов – это обеспечение льготного проектного финансирования, а для банков – это открытие широких возможностей для расширения бизнеса, наработки новых компетенций и обслуживание новых клиентов. Однако, несмотря на положительные тенденции в сфере строительства жилья по ДДУ, эксперты прогнозирует рост цен на объекты жилой недвижимости. Данный прогноз основан на том, что будет увеличен рост затрат на строительство, застройщики, которые не перейдут на оплату через счета эскроу, уйдут с рынка, и это может повлечь за собой снижение объемов строительства. При этом банки также могут являться инвесторами, соответственно, они должны обладать соответствующей компетенцией для оценки рисков до предоставления денежных средств застройщику. Эксперты отметили, что использование счетов эскроу является новым инструментом, поэтому банкам следует также предусмотреть способы поддержания спроса в том числе и со стороны покупателей. Они подчеркнули, что необходимо поддерживать рынок продаж не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах.

Источник: ГАРАНТ.РУ

Документы по теме: